Radonsperre mangler i den nye kjellerleiligheten

Hva radonsperren skal gjøre, og hvorfor kravet finnes

Radon er en radioaktiv gass som kommer opp fra grunnen og kan samle seg i rom som ligger nær eller under terrenget. Kjellerleiligheter er derfor blant de mest utsatte. En radonsperre er en tett membran under og rundt gulv og vegger mot grunnen. Den skal hindre at gassen trekker inn i rommene du bor i.

Byggteknisk forskrift stiller krav både til sperren og til nivået. Bygninger med rom for varig opphold skal ha radonsperre og være tilrettelagt for tiltak som kan settes i gang hvis radonnivået går over 100 Bq/m³ (becquerel per kubikkmeter luft). Årsmiddelverdien skal ikke overstige 200 Bq/m³.

Kravet gjelder når det bygges. Om det gjaldt akkurat din leilighet, avhenger av når og hvordan den ble bygget eller innredet. Er kjelleren nylig gjort om til bolig, er det ofte en søknadspliktig bruksendring (endret bruk av bygget), og da skal arbeidet oppfylle kravene til rom for varig opphold.

Når manglende radonsperre er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av bolig) har flere veier til en mangel, og de kan brukes samtidig.

Den første er forventningen. Boligen har en mangel hvis den ikke er som du kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand. En leilighet som er solgt som nyinnredet og godkjent til bolig, gir høyere forventning enn en gammel kjeller med enkle overflater.

Den andre er offentligrettslige krav, altså krav i lov eller forskrift. Ved forbrukerkjøp (du er privatperson og kjøper ikke som ledd i næringsvirksomhet) er det en mangel hvis boligen ikke oppfyller slike krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Det gjelder ikke hvis du ikke bygget på selgerens vurderinger, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret, så manglende radonsperre kan være en mangel uten at det er sikkert.

Den tredje er opplysningsplikten. Visste selgeren at sperren manglet, eller burde han ha visst det, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel selv om ingen byggekrav er brutt. Det må kunne antas at det påvirket avtalen at opplysningen uteble. Det er du som må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel.

Sjekk dokumentene og få radonnivået målt

Start med det du har fått. Tilstandsrapporten, salgsoppgaven og egenerklæringen viser hva selgeren oppga og hva du selv kunne se. Forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese, regnes som kjent for deg. Står det at kjelleren er innredet uten radonsikring, har du dårligere kort. Kaller salgsoppgaven leiligheten godkjent bolig, og dokumentene ikke sier noe om radon, peker det mot en mangel.

Be kommunen om byggesaken. Byggesøknaden og ferdigattesten (kommunens bekreftelse på at tiltaket er avsluttet og dokumentert) viser om innredningen er søkt om, og hva som er lagt fram. En midlertidig brukstillatelse betyr at arbeid gjenstår, ikke at leiligheten er ferdig.

Mål radon selv. Et måleresultat gir deg et tall å bygge på, og det viser om nivået er over grensene. For utleieboliger skal målingen gjøres i vinterhalvåret, mellom midten av oktober og midten av april, over minst to måneder. Samme opplegg er en god rettesnor for deg som eier. Strålevernforskriften gjelder ikke boliger der eieren selv bor. Skal du leie ut leiligheten, gjelder den, og da må radonreduserende tiltak gjøres når nivået overstiger 100 Bq/m³.

Slik gikk det for Håkon

Håkon kjøpte en kjellerleilighet som selgeren hadde innredet to år tidligere. Salgsoppgaven kalte den «nyoppusset», og verken den eller tilstandsrapporten nevnte radon. Etter innflytting satte han ut målere gjennom vinteren og fikk et snitt på 240 Bq/m³. Da gulvet ble åpnet for et rørarbeid, lå det ingen radonsperre under betongen.

Håkon skrev til selgeren, la ved måleresultatet og bilder av gulvet, og pekte på at dokumentene ikke sa noe om at sperren manglet. Selgeren svarte først at leiligheten var solgt slik den var. Det hjalp ham lite, siden et så generelt forbehold ikke virker mot en forbruker. Etter noen ukers brevveksling gikk selgeren med på et prisavslag som tilsvarte tilbudet fra firmaet som skulle sette inn tiltak.

Hva du kan kreve når sperren mangler

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis han tilbyr det. Da må du godta det, med mindre det gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10 første ledd). Tilbyr han ikke retting, er kravene prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av penger. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å utbedre, og de dokumenterer du med tilbud fra fagfolk.

Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og beskriv hva som mangler. Resten av kravene og fristene følger samme system som ved nedgravd oljetank funnet etter kjøp, der miljøforhold i grunnen er gjennomgått. Oppdager du at selgeren krysset av feil om forholdet i egenerklæringen, gir saken om oljetank i egenerklæringen en parallell. Spørsmålet om kjelleren i det hele tatt er lovlig som bolig, behandles i spørsmålet om lovlig kjellerleilighet. Ønsker du å heve, er terskelen høy, og den er forklart i spørsmålet om å heve boligkjøpet.

Kort oppsummert

• Radonsperre mangler i en kjellerleilighet: da må du finne ut om kravet gjaldt boligen og hva selgeren visste.
• Byggteknisk forskrift krever sperre mot grunnen i rom for varig opphold, med unntak når tiltak er dokumentert unødvendige.
• Byggesak, salgsoppgave og tilstandsrapport avgjør hva du kunne forvente av kjelleren.
• En måling over vinteren gir deg tallet, og et tilbud fra fagfolk viser hva utbedringen koster.