Privat vannforsyning og brønn i leid hus: hva leietaker kan kreve
Husleieloven har ingen egen regel om vann fra brønn eller om kvaliteten på drikkevannet i et leid hus. Er det likevel dårlig vann eller for lite vann, kan det være en mangel etter husleieloven § 2-2 eller § 2-3. Utleier må da rette mangelen på egen regning, og du kan kreve avslag i leien mens den varer. Hva som er godt nok, avhenger av avtalen, av det utleier har opplyst og av hva som er vanlig for tilsvarende bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Denne guiden gjelder deg som leier et hus med brønn og privat vann, og som lurer på hva du kan stille av krav. Svaret starter med en avgrensning: loven sier ingenting om brønner, vannprøver eller grenseverdier for vannet. Du finner heller ikke noe tall for hvor mye vann du skal ha. Kravene må hentes fra de generelle reglene om mangler.
Hva husleieloven sier om vann i leid hus
Etter husleieloven § 2-2 skal boligen ved overleveringen være i samsvar med leieavtalen. Er ikke noe annet avtalt, skal den være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Boligen har dessuten en mangel hvis den ikke passer til det slike boliger vanligvis brukes til. Et hus der du ikke kan drikke vannet, vaske deg eller trekke ut toalettet, passer dårlig til bruk som bolig. Loven bruker ikke ordet drikkevann, så vurderingen blir konkret.
Den andre veien inn er § 2-3. Har utleier gitt opplysninger om boligen, for eksempel i annonsen eller i kontrakten, er det en mangel hvis boligen ikke stemmer med dem. Det gjelder bare når opplysningene kan antas å ha påvirket avtalen, og utleier ikke i tide har rettet dem tydelig. Står det «egen borebrønn med god vannkvalitet», kan du bygge på det. Står det bare «tilgang til vann», er kravet svakere.
Når brønnvannet er en mangel
Ikke alt som er merkbart, er en mangel. Vann med litt jernsmak i et hus der det er vanlig, er neppe noe leier kan klage på. Brunt vann, lukt av kloakk, vann som er helsefarlig, eller en brønn som går tom hver sommer, er et annet nivå. Brønner i enkelte strøk går tørre i lange perioder uten regn, og da er spørsmålet om dette kunne forventes og om utleier har sagt noe om det før avtalen ble inngått.
Det er du som må påvise at det er noe galt. En vannprøve fra et laboratorium er det beste beviset, og fotografier og dato for hver gang vannet sviktet, er nyttig i tillegg. Loven krever ikke at du tar prøven selv eller at utleier betaler for den, så spørsmålet om kostnadene er uklart. Du kan be utleier ta prøven, og avtalen kan ha en regel om det.
Hvem har ansvar for brønnen, pumpa og ledningene
Husleieloven § 5-3 legger vedlikeholdet av husrommet og eiendommen på utleier, med mindre annet er avtalt. Leier skal vedlikeholde små ting som kraner, vannklosetter og varmtvannsbeholdere, og inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen. En brønn, et borehull og rørene i bakken er normalt en del av eiendommen. Utleier har derfor ansvaret hvis de svikter. En vannbehandlingsenhet, som du selv har satt inn, er en annen sak.
Avtalen kan flytte ansvar over på deg. Står det i kontrakten at leier har tilsyn med brønn og pumpe, må du følge det, men du kan neppe pålegges å bekoste en ny borebrønn.
Gunnar og brønnen som gikk tom
Gunnar leier et hus på Hadeland av Helene for 16 000 kroner i måneden. I annonsen sto det «egen brønn». I august går brønnen tom i elleve dager, og Gunnar må hente vann på dunker hos naboen. Han sender Helene en skriftlig melding med datoer og ber henne få vann på plass.
Helene bestiller levering av vann med tankbil de to siste dagene, men ikke før. For de elleve dagene krever Gunnar avslag i leien. Hvis han mener verdien av boligen var halvert i perioden, svarer det til omtrent 2 900 kroner (16 000 delt på 30, ganget med 11 og halvert). Han kan også kreve dekket utgiftene til dunker og transport, så langt de er dokumentert. Om halvering er rett, er en skjønnsmessig vurdering. Er det uenighet, kan saken tas til Husleietvistutvalget.
Retting, leieavslag og erstatning når vannet svikter
Husleieloven § 5-7 lister opp det du kan kreve når utleier ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6, og mangelen ikke skyldes forhold på din side. Det er retting etter § 2-10, avslag i leien etter § 2-11 annet ledd (forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig), heving etter § 2-12, erstatning etter §§ 2-13 og 2-14, og tilbakehold av leie etter § 2-15.
I praksis starter du med retting. Utleier skal rette innen rimelig tid etter at du har krevd det. Gjør han ikke det, kan du få dekket forsvarlige utgifter til å ordne saken selv. Avslag i leien gjelder så lenge mangelen varer, regnet etter forholdet mellom verdien av boligen med mangelen og uten den.
Heving er forbeholdt vesentlig mislighold. Et hus helt uten brukbart vann over lengre tid kan komme dit, mens noen dager med dårlig trykk ikke gjør det. Vil du holde tilbake husleie, kan du holde tilbake så mye som sikrer kravene dine, men ikke mer. Les gjerne om å holde tilbake husleie ved mangler før du gjør det, siden feil bruk kan gi deg et mislighold å forklare.
Kort oppsummert
- Husleieloven har ingen særregel om brønn eller drikkevann i leid hus. Det er de generelle mangelreglene i §§ 2-2 og 2-3 som gjelder.
- Er vannet så dårlig eller så knapt at boligen ikke er i vanlig god stand, eller ikke stemmer med det utleier har opplyst, har brønn og privat vann i det leide huset en mangel.
- Brønn og rør er normalt en del av eiendommen, og utleier har vedlikeholdsansvaret med mindre noe annet er avtalt.
- Du kan kreve retting, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heving.
- Dokumenter med vannprøve, bilder og datoer, og meld fra skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.