Planer i nabolaget du har hørt rykter om – må de nevnes?

Må du opplyse om planer i nabolaget?

Selger har en opplysningsplikt (plikt til å gi kjøperen viktig informasjon uten å bli spurt). Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningen ville påvirket avtalen.

Tre ting må derfor være på plass før det er snakk om en mangel. Du må ha visst eller burde ha visst om forholdet. Kjøperen må ha hatt grunn til å regne med å få opplysningen. Og opplysningen må ha hatt betydning for om kjøperen ville kjøpt, eller til hvilken pris. Planer i nabolaget kan være slike forhold, men det avhenger av hvor konkret og viktig planen er.

Hvordan plikten henger sammen med resten av selgerens ansvar, står i opplysningsplikt ved boligsalg.

Rykte, plan og vedtak er ikke det samme

Når du tenker på hva du «vet», er det lurt å skille tre nivåer. Det første er et rykte: en nabo har hørt at noen vil bygge noe, uten at du har sett noe skriftlig. Det andre er en konkret plan du har sett, fått varsel om eller fått bekreftet av noen som kjenner saken. Det tredje er et vedtak eller en søknad som er offentlig kjent.

Jo lenger ned på lista du kommer, desto mer sannsynlig er det at du visste eller burde ha visst. Et rykte du ikke kan si noe konkret om, gir sjelden grunnlag for et krav. En plan du har fått brev om, skal du regne med at kjøperen vil få vite om, hvis den kan påvirke utsikt, støy, trafikk eller verdi.

Det samme spørsmålet melder seg for naboen som bråker og for hendelser som kan skremme kjøpere. Det er ikke sikkert du kan avgjøre selv hvor grensen går. Da er det tryggere å tenke fra kjøperens side: ville jeg selv ha villet vite dette før jeg kjøpte?

Hva som gjør at planen har betydning for kjøperen

Loven krever at opplysningen kan ha påvirket avtalen. En plan om nytt gjerde hos naboen er nok uinteressant. En plan om en stor bygning som tar bort utsikten, en ny vei forbi tomten eller en næringsbygning tett på hagen, er noe helt annet.

Vurder disse spørsmålene:

• Ville planen endret bruken av boligen eller tomten?
• Gjelder den noe kjøperen ikke kan se ved en vanlig visning?
• Er den nær nok til å påvirke støy, sol, utsikt eller trafikk?
• Har du selv tillagt den vekt, for eksempel ved å la være å bygge om?

Svarer du ja på et eller flere, bør du regne med at planen er verdt å nevne. Kjøperen har dessuten gjerne mulighet til å sjekke offentlige planer selv, men det fritar deg ikke. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser ikke kjøperens undersøkelser og kunnskap selgerens opplysningsplikt.

Hva du gjør når du bare har hørt et rykte

Har du bare hørt noe uten å vite om det stemmer, har du to gode valg. Du kan si det du vet, og tydelig skille det fra det du ikke vet. En setning som «jeg har hørt at det kan bli planlagt boligbygging på tomten ved siden av, men jeg har ikke sett noe skriftlig» er ærlig og setter grensene for hva du har påstått.

Du kan også sjekke selv før du skriver salgsoppgaven. Er planen ekte, får du en sikker beskrivelse. Er den ikke det, kan du la være å nevne den uten å ha holdt noe tilbake. Å sjekke reduserer risikoen for at du «burde ha visst» i ettertid.

Skal du på samme måte vurdere en tidligere skade, står det i tidligere vannskade som er fikset. Ikke skriv noe i salgsoppgaven som sier det motsatte av det du har hørt. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke stemmer med opplysningene du har gitt, og det gjelder også hvis du har skrevet «rolig og uberørt nabolag» mens du vet at det ligger en plan i skuffen.

Slik gikk det for Arild

Arild skulle selge en enebolig i en rolig gate. To uker før han la den ut, fortalte en nabo at kommunen hadde sendt ut varsel om en ny blokk på tomten bak huset. Arild hadde ikke selv fått noe brev, og han hadde ikke sett tegninger.

Han ringte kommunen og fikk bekreftet at en søknad var registrert. Han skrev i salgsoppgaven at det var kommet inn en søknad om boligbygging på nabotomten, og ga kjøperne lenken til saken. To interessenter trakk seg, men den tredje ga et bud og sa at han hadde regnet med noe slikt. Etter overtakelsen kom det ingen krav, for kjøperen hadde selv fått vite om planen før han bestemte seg.

Kort oppsummert

• Du må opplyse om planer i nabolaget når du visste eller burde ha visst om dem, og de har betydning for kjøperen.
• Et løst rykte er svakere enn en plan du har sett, og du bør skille tydelig mellom det du vet og det du bare har hørt.
• Sjekk med kommunen før salgsoppgaven skrives, så du vet hva du skriver om.
• Kjøperens egne undersøkelser fritar deg ikke fra å opplyse om det du vet.
• Skriv ikke noe i salgsoppgaven som motsier det du har hørt om planene.