Hva følger med boligen når du selger? Tilbehør og løsøre
Ved salg følger alt som regnes som tilbehør til boligen med, med mindre dere har avtalt noe annet. Tilbehør er blant annet varig innredning og utstyr som er fast montert eller spesielt tilpasset bygningen, som fast varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenapparater. Løsøre, altså ting som lett kan flyttes, følger ikke med. Salgsoppgaven og kontrakten avgjør det meste i praksis, så det er der du må gjøre unntak.
Amalie solgte huset sitt og flyttet til en leilighet. Hun ville ta med seg varmepumpen hun hadde kjøpt for to år siden, den frittstående oppvaskmaskinen og laderen til elbilen. Kjøperne mente alt dette hørte til huset. Ingen av dem hadde lest salgsoppgaven så nøye.
Hva loven regner som tilbehør til boligen
Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) sier at boligen skal ha visse ting og rettigheter som tilbehør for å være uten mangel, så langt ikke annet følger av avtalen (avhendingslova § 3-4, første ledd).
For boliger er det en egen regel. Til et bustadhus hører varig innredning og utstyr som enten er fast montert eller som er spesielt tilpasset bygningen (avhendingslova § 3-5). Loven gir eksempler:
- faste anlegg og installasjoner for oppvarming,
- faste elektriske installasjoner,
- faste antenner,
- faste gulvtepper,
- doble vinduer,
- innebygde kjøkkenapparater og -maskiner og andre innebygde ting.
I tillegg følger det med ting som etter lov eller offentlig vedtak skal være på eiendommen, og rettigheter som hører til, for eksempel en andel i et felles veianlegg (avhendingslova § 3-4, andre ledd).
Når det er tvil: kan tingen flyttes?
Ikke alt passer inn i listen. Loven sier at når det er tvil om noe er tilbehør, skal det legges vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, om den er nødvendig for å bruke eiendommen, eller om den best kan brukes der (avhendingslova § 3-4, første ledd).
En varmepumpe som er montert på veggen og koblet til strøm, er et fast anlegg for oppvarming. Etter loven følger den med. En frittstående vifteovn gjør det ikke. En TV-brakett skrudd fast i veggen kan være tilbehør, mens TV-en er løsøre.
Det motsatte av tilbehør er løsøre (ting som ikke er fast knyttet til boligen og som lett kan flyttes). Møbler, lamper som henger på en krok, frittstående hyller og hagemøbler er typiske eksempler.
Tilbehør ved boligsalg: bransjens løsøreliste
Eiendomsmeglerbransjen bruker en egen liste over løsøre og tilbehør som tas inn i salgsoppgaven. Eiendom Norge opplyser at den gjeldende listen kom i januar 2020, og at den viktigste endringen var at hvitevarer på kjøkkenet, som oppvaskmaskin, kjøleskap og komfyr, ikke lenger følger med automatisk. Skal de følge med, må det stå i salgsoppgaven.
Listen sier også at garderobeskap med innredning, både fast og løs, følger med. Det samme gjør laderen til elbil, smarthjemutstyr og alle nøkler til boligen.
Listen er ikke lov. Den blir en del av avtalen når den står i salgsoppgaven og kontrakten. Avhendingslova kan fravikes ved avtale på dette punktet (avhendingslova § 1-2, første ledd). Derfor er det listen i din salgsoppgave som gjelder, ikke en annen versjon du finner på nettet.
Merk forholdet til loven: loven nevner innebygde kjøkkenapparater som tilbehør. Har du integrerte hvitevarer, er det særlig viktig å sjekke hva salgsoppgaven sier om dem.
Slik tar du med deg noe som ellers ville fulgt med
Vil du beholde noe som er tilbehør, må det avtales. Gjør det før boligen legges ut. Be megleren skrive i salgsoppgaven at varmepumpen, laderen eller lysekronen i stua ikke følger med. Da vet kjøperne det når de byr.
Det er for sent å si det etter aksept. Da er avtalen inngått, og kjøperen har krav på det som følger av salgsoppgaven og loven. Fjerner du noe kjøperen hadde krav på, kan kjøperen kreve prisavslag eller erstatning for mangelen.
Amalie fikk megleren til å se på salgsoppgaven. Der sto det at hvitevarer ikke fulgte med. Oppvaskmaskinen var frittstående, så den kunne hun ta. Varmepumpen og laderen var ikke nevnt som unntak. Etter loven og løsørelisten fulgte de med. Hun lot dem stå.
Hvis du vil gi bort ting som ikke følger med
Det motsatte problemet er like vanlig. Selgere lar ting stå igjen fordi de ikke vil frakte dem: en gammel sofa, maling i boden, et trampoline. Etter loven skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet, når kjøperen overtar (avhendingslova § 2-2). Kjøperen har ikke plikt til å ta imot ting som ikke er avtalt.
Vil du la noe stå, spør kjøperen og få svaret skriftlig. Det kan skrives inn i kontrakten eller avtales på e-post via megleren. Se kontraktsmøtet for hvordan dere kan få slike avtaler med.
Ved overtakelsen går dere gjennom boligen. Mangler noe som skulle fulgt med, eller står noe igjen som skulle vært fjernet, skrives det i protokollen. Se overtakelsesprotokoll.
Kort oppsummert
- Tilbehør følger med boligen ved salg med mindre annet er avtalt (avhendingslova §§ 3-4, 3-5).
- Fast montert og spesielt tilpasset innredning og utstyr, som varmeanlegg og innebygde kjøkkenapparater, er tilbehør etter loven.
- Bransjens løsøreliste fra 2020 sier at hvitevarer på kjøkkenet ikke følger med automatisk, mens elbillader, garderobeskap og nøkler gjør det.
- Vil du ta med noe som ellers ville fulgt med, må det stå i salgsoppgaven før boligen legges ut.
- Boligen skal være ryddet når kjøperen overtar.