Overtakelsesdato som ikke er avtalt: dette gjelder

Loven har en reserveregel når kontrakten er stille

Bolighandler har nesten alltid en overtakelsesdato i kjøpekontrakten. Den kan også ligge i budet eller aksepten, og den gjelder da på lik linje. Men noen ganger er rubrikken blank, eller partene har bare skrevet «etter avtale». Da trer avhendingslovas reserveregel inn.

Etter § 2-3 kan kjøperen, når han har oppfylt sine plikter etter avtalen, kreve skjøte. På samme vilkår kan han kreve å overta bruken av eiendommen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Regelen er altså en rett for kjøperen, og den gjelder bare i den grad dere ikke har avtalt noe annet. Loven kan i utgangspunktet fravikes ved avtale (§ 1-2 første ledd).

Når overtakelsesdato ikke er avtalt: slik regner du ut tredje månedsskifte

Månedsskiftene telles fra den dagen avtalen ble bindende. Ble avtalen bindende 12. mars, er første månedsskifte overgangen 31. mars til 1. april, andre er 30. april til 1. mai, og tredje er 31. mai til 1. juni. Kjøperen kan da kreve å overta 1. juni.

Ble avtalen bindende i desember, ligger overtakelsen i mars. Ble den bindende 28. februar, ligger den 1. mai. Det er altså ikke tre måneder fra datoen, men fram til det tredje skiftet, så avstanden varierer med hvor i måneden avtalen kom i stand.

Vanligvis er avtalen bindende fra dagen selgeren aksepterte budet. Har budet forbehold, for eksempel om finansiering eller salg av egen bolig, kan det være tvil om hvilken dag avtalen ble bindende. Det er en ekstra grunn til å bekrefte overtakelsesdatoen skriftlig så fort forbeholdet er avklart.

Kjøperen må ha gjort sitt først

Retten til å overta ved tredje månedsskifte gjelder bare når kjøperen har oppfylt sine plikter etter avtalen. Hovedplikten er å betale kjøpesummen. Er ikke pengene betalt, har kjøperen ikke krav på å få nøklene, og selgeren kan holde dem tilbake.

Regelen i § 2-3 er skrevet for kjøperens side. Den gir ikke selgeren noen rett til å kreve at kjøperen overtar tidligere. Selgeren kan foreslå en dato, men kjøperen er ikke bundet av forslaget. Vil selgeren ha avtalen gjennomført på en bestemt dag, må datoen avtales.

Risiko, inntekter og kostnader fram til dagen

Frem til kjøperen har overtatt bruken, har selgeren både risikoen for eiendommen og kostnadene med den. Det følger av § 2-4 og § 2-5. Selgeren har også retten til det eiendommen gir i mellomtiden, for eksempel leieinntekter fra en utleiedel.

Tar ikke kjøperen over bruken til fastsatt tid, må selgeren sørge for slikt forsvarlig tilsyn med eiendommen som er rimelig etter forholdene (§ 2-7 første ledd). Selgeren har rett til å få dekket forsvarlige kostnader ved tilsynet. Er det kjøperen som er årsak til at selgeren ikke får levert på avtalt dag, går risikoen over til kjøperen fra det tidspunktet han kunne ha overtatt (§ 2-4 andre ledd).

Hvis selgeren ikke leverer når kjøperen krever det

Krever kjøperen å overta etter § 2-3, og selgeren ikke leverer, har kjøperen de vanlige kravene ved forsinkelse. Han kan holde fast ved avtalen og kreve at selgeren oppfyller. Han kan sette selgeren en rimelig tilleggsfrist, og heve kjøpet hvis selgeren fortsatt ikke leverer innen fristen. Han kan også kreve erstatning for tapet forsinkelsen medfører, i utgangspunktet uten at selgeren må ha skyld. Les mer om erstatning ved forsinket overtakelse og om når kjøperen kan heve fordi overtakelsen er utsatt.

For å unngå en slik konflikt bør kravet settes fram skriftlig, med en tydelig dato og en henvisning til § 2-3.

Slik får dere en dato på plass

Er datoen ikke avtalt, gjør dette:

1. Se i budet, aksepten og kontrakten om en dato likevel er nevnt. Sjekk også meldinger fra megleren.
2. Hvis ikke, foreslå en dato skriftlig. Bruk gjerne datoen etter § 2-3 som utgangspunkt.
3. Bekreft med dato og klokkeslett. Ta med hvem som leverer nøklene, og hvor.
4. Lag et tillegg til kjøpekontrakten som begge signerer, eller en e-post som begge svarer ja på.

Er dere uenige om hvilken dato som faktisk ble avtalt, finnes det en egen artikkel om uenighet om hvilken overtakelsesdato som er avtalt.

Kort oppsummert

• Er overtakelsesdato ikke avtalt, kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende (avhendingslova § 2-3).
• Retten forutsetter at kjøperen har oppfylt sine plikter, først og fremst ved å betale kjøpesummen.
• Selgeren bærer risikoen og kostnadene fram til kjøperen har overtatt bruken.
• Leverer ikke selgeren, kan kjøperen kreve oppfyllelse, sette tilleggsfrist og i siste instans heve, og kreve erstatning.
• Avtal og bekreft en konkret dato og et klokkeslett skriftlig, så slipper dere å bruke reserveregelen.