Kjøper vil heve fordi overtakelsen ble utsatt

Når utsatt overtakelse gir hevingsrett

Gir ikke selgeren deg skjøte eller bruken av boligen til rett tid, har du flere krav. Du kan kreve at avtalen oppfylles, heve, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Heving er det sterkeste kravet, og loven setter to vilkår.

Det første er at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Det andre er at selgeren ikke overlater bruken innen en rimelig tilleggsfrist som du har satt. Bare ett av vilkårene må være oppfylt. Loven gir ikke en fast grense for hva som er vesentlig, så det avgjøres etter en konkret vurdering av hvor lenge det varer, og hva forsinkelsen betyr for deg.

Når er overtakelsen egentlig forsinket?

Har dere ikke avtalt noe annet, kan du kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at du selv har oppfylt dine plikter. Står det en dato i kontrakten, er det den som gjelder. Se hva som gjelder når partene er uenige, i uenige om overtakelsesdatoen.

Forsinkelsen må skyldes selgeren. Ligger årsaken hos deg, for eksempel fordi lånet ikke er klart, har du selv risikoen for boligen og kan ikke heve på det grunnlaget. Sjekk derfor at du selv er klar til å oppfylle før du krever noe.

Tilleggsfristen: slik setter du den

En tilleggsfrist er en ekstra frist du gir selgeren til å oppfylle. Går fristen ut uten at du har fått bruken av boligen, kan du heve. Fristen må være rimelig, og hva som er rimelig, avhenger av hvorfor overtakelsen ble utsatt og hva som gjenstår.

Skriv fristen som en konkret dato, og forklar hva du krever. Send den skriftlig og sørg for at du kan vise når den ble sendt. Loven sier at en melding som er sendt på forsvarlig måte, regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram. Skriv at du kan komme til å heve hvis fristen ikke holdes, men ikke bruk en trussel du ikke mener alvorlig.

Ofte er heving verken det du ønsker eller det du har rett til. Da har du fortsatt andre muligheter. Du kan holde tilbake kjøpesummen til selgeren oppfyller. Du kan kreve erstatning for økonomisk tap, for eksempel ekstra husleie eller mellomlagring. Erstatningen gjelder tap selgeren med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge, og du må begrense tapet med rimelige tiltak.

Hvor mye du kan kreve for utsettelsen, står i oversikten over hva kjøper kan kreve når overtakelsen utsettes. Har du allerede betalt noe på forhånd uten å ha fått hjemmel eller overtatt, har du panterett i eiendommen for å få pengene tilbake.

Hva hevingen betyr for deg

Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det som er ytt. Du får tilbake det du har betalt, og selgeren får boligen tilbake. En part kan holde tilbake det mottatte til den andre gir fra seg sitt.

Heving betyr også at kjøpet er over. Har du solgt din gamle bolig, sagt opp leiekontrakten eller tatt opp lån, kan det bli krevende. Vurder det økonomiske bildet før du varsler heving. Er du usikker på om vilkårene er oppfylt, kan det være tryggere å velge en annen sanksjon eller å avvente til tilleggsfristen har gått ut. Les mer om vilkårene i hva som skal til for å heve kjøpet.

Slik gikk det for Geir

Geir skulle overta en tomannsbolig 1. november. To uker før sa selgeren at flyttingen var forsinket, og at overtakelsen måtte utsettes tre uker. Geir hadde solgt sin gamle bolig og skulle ut 1. november, og var ikke fornøyd.

Han sendte en skriftlig melding der han ga selgeren frist til 15. november, og skrev at han ville vurdere å heve hvis bruken ikke var overlatt innen da. Selgeren ryddet ferdig og overtakelsen skjedde 12. november. Geir kunne ikke lenger heve, fordi vilkåret om at bruken ikke ble overlatt innen fristen, ikke var oppfylt. Han krevde i stedet erstatning for to ukers ekstra husleie, og selgeren betalte.

Vent ikke for lenge

Hever du, må du gjøre det uten å vente urimelig lenge etter at du fikk hevingsrett. Går du videre med kjøpet i uker uten å si fra, kan selgeren hevde at du har godtatt utsettelsen. Skriv derfor tydelig hva du gjør, og oppfør deg i tråd med det.

Har selgeren allerede meldt at avtalen ikke vil bli oppfylt, kan du heve før datoen for overtakelsen er kommet, hvis det er klart at bruddet gir hevingsrett. Ellers gjelder tilleggsfristen. Selger du selv, eller har du andre krav, se kjøpesummen når kjøper ikke betaler.

Kort oppsummert

• For å heve fordi overtakelsen er utsatt, må forsinkelsen være et vesentlig avtalebrudd, eller selgeren må ha brutt en rimelig tilleggsfrist du har satt.
• Sett tilleggsfristen skriftlig, som en konkret dato, og bevar dokumentasjon.
• Alternativer til å heve utsatt overtakelse er å holde tilbake kjøpesummen og kreve erstatning.
• Ved heving får du tilbake det du har betalt, men du mister kjøpet.