Overta noens leiekontrakt: slik skjer et leierskifte lovlig

Kan du overta noens leiekontrakt uten samtykke?

Etter husleieloven § 8-1 kan leieren ikke overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren. Unntak gjelder hvis annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Det betyr at du ikke bare kan gi nøklene til en venn og si at han overtar. For at et leierskifte skal være lovlig, trenger du som hovedregel utleiers godkjenning.

I leieavtalen kan det stå noe om overføring. Står det at leieren kan overdra kontrakten til andre, er det avtalen som gjelder. Sier avtalen ingenting om det, gjelder hovedregelen i loven.

Når utleier skal ta stilling til en søknad om overføring av en bolig, har husleieloven ingen regel om at nei må ha saklig grunn. Kravet om saklig grunn står i § 8-4, og den bestemmelsen handler om leie av lokale. Utleier kan derfor i utgangspunktet takke nei til en vanlig overføring av en bolig.

Når loven gir rett til å tre inn i leieavtalen

Noen personer har lovfestet rett til å overta boligen, uten at utleier kan si nei.

Dør leieren, har følgende personer rett til å tre inn i leieavtalen etter § 8-2: ektefelle som bor i boligen, leierens slektninger i rett nedstigende linje som hadde felles husstand med leieren de siste seks månedene før dødsfallet, og andre som hadde felles husstand med leieren, hvis de oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven. Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett.

Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i avtalen etter § 8-3. Husstandsmedlemmer har tilsvarende rett hvis vilkårene i husstandsfellesskapsloven er oppfylt. Reglene om samboere og andre husstandsmedlemmer har egne vilkår, og de er ikke de samme som for ektefeller.

Gjelder dette ikke deg, trenger du utleiers samtykke.

Hva skjer hvis dere gjør det uten samtykke?

Leier du ut boligen til noen andre eller lar noen overta uten rett og uten samtykke, kan du risikere at utleier hever leieavtalen. Etter § 9-9 er det vesentlig mislighold dersom leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør. Det kreves altså en skriftlig advarsel først.

Bor den andre i boligen uten at utleier har godkjent ham eller henne som leier, er det den som står på kontrakten, som fortsatt har ansvaret overfor utleier.

Fremleie og leierskifte er to ulike ting

Vil du bare flytte midlertidig og beholde leiligheten, kan fremleie være et alternativ. Da beholder du leieavtalen og hefter overfor utleier, mens en annen bor der. Et leierskifte betyr at avtalen går over til en ny person. Fremleie krever også samtykke fra utleier, med mindre loven gir rett til det.

Et eksempel på leierskifte med samtykke

Karim leier en toromsleilighet av Magnus for 9 800 kroner i måneden. Karim får jobb i Bergen og vil at hans kusine Maja skal ta over leiligheten. Karim skriver til Magnus med navn, fødselsdato og kontaktinformasjon til Maja, og spør om Magnus godkjenner henne som ny leier fra 1. desember. Magnus svarer ja 14. november.

Fra 1. desember er det Maja som er leier, og som skal betale husleien. Magnus kunne også takket nei, uten å oppgi grunn, siden leiligheten er en bolig og ikke et lokale.

Frister når leieren dør

Dør leieren, har ektefellen og de andre som har rett til å tre inn i avtalen, ikke ubegrenset tid hvis utleier eller dødsboet sier opp. Sier utleieren opp leieavtalen etter dødsfallet, må de som vil bruke retten sin sende skriftlig melding til utleieren innen én måned fra den dagen de har mottatt skriftlig melding om oppsigelsen. Sier dødsboet opp, må meldingen sendes innen én måned fra den dagen utleieren mottok dødsboets oppsigelse. Det følger av § 8-2.

Etter § 9-10 kan utleier ikke si opp avtalen på grunn av dødsfallet hvis leieren hadde rett til å overføre bruksretten. Vil dødsboet likevel si opp, må det skje innen tre måneder fra dødsfallet.

Hva du bør ha på plass før du flytter inn

Skal du overta en leiekontrakt, bør du ha utleiers godkjenning skriftlig før du flytter. Be om at det står hvilken dato overføringen gjelder fra, og om du må ta ansvar for noe som er forfalt, jf. § 8-5. Sjekk også om det er betalt depositum, og hvem det skal tilhøre etter leierskiftet. Loven sier ikke noe om det i de paragrafene som regulerer leierskifte.

Kort oppsummert

• Hovedregelen er at du ikke kan overføre leiekontrakten til andre uten utleiers samtykke.
• Loven gir ektefelle og visse husstandsmedlemmer rett til å tre inn i leieavtalen ved dødsfall og samlivsbrudd, uten at utleier kan nekte.
• Overlater du bruken av boligen til andre uten rett og uten samtykke, kan det gi utleier rett til å heve etter skriftlig advarsel.
• Loven krever ikke saklig grunn for at utleier skal kunne nekte overføring av en vanlig bolig. Den kravet gjelder lokale.
• Hvis dere vil overta noens leiekontrakt, må dere sørge for at utleier har sagt ja, før dere flytter inn.