Overdragelse eller ny kontrakt: hva er best når noen tar over leiligheten?

Forskjellen på overdragelse og ny kontrakt

Ved overdragelse er det samme leieavtale som fortsetter. Leieretten overføres til den nye leieren etter husleieloven § 8-5, og den som flytter ut, går ut av avtalen. Den nye leieren overtar vilkårene slik de er: samme leie, samme avtalte leietid og samme regler om oppsigelse.

Ved ny kontrakt er det to steg. Den gamle avtalen må opphøre, enten ved at leieren sier den opp eller ved at partene blir enige om å avslutte den. Deretter inngår utleieren en ny avtale med den nye leieren. Den nye avtalen er en helt ny avtale, med egne vilkår, og den kan skilles fra den gamle på mange punkter.

Overdragelse er også avhengig av at utleieren sier ja. Etter husleieloven § 8-1 kan ikke leieren overføre sine rettigheter og plikter uten samtykke, med mindre avtalen eller en lovbestemmelse sier noe annet. Ved ny kontrakt er det utleieren som velger hvem det skal inngås ny avtale med, og utleieren kan stille nye vilkår.

Hva skjer med leien og leiereguleringen?

Leien kan endres uten oppsigelse bare innenfor rammene i husleieloven § 4-2. Endringen kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting, den kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting, og utleieren må gi skriftlig varsel med minst én måneds frist.

Ved overdragelse fortsetter den gamle avtalen. Loven sier ikke at selve overdragelsen regnes som en ny leiefastsetting, så utgangspunktet er at fristen på ett år løper fra den leien som sist ble satt. Blir utleieren og den nye leieren enige om en ny leie i forbindelse med overdragelsen, er det i praksis en ny leiefastsetting, og da starter ett-årsfristen derfra.

Ved ny kontrakt fastsettes leien på nytt. Det finnes en yttergrense: ifølge husleieloven § 4-1 kan det ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås ved ny utleie av liknende husrom. Innenfor den grensen kan utleieren be om mer enn forrige leietaker betalte.

Oppsigelsen av den gamle avtalen følger med ny kontrakt

Velger dere ny kontrakt, må den gamle avtalen avsluttes først. Er den tidsubestemt, kan leieren si den opp, og oppsigelsesfristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, med mindre noe annet er avtalt (husleieloven § 9-6). Vil du ut raskere, må utleieren gå med på at avtalen opphører tidligere. Ved overdragelse trenger du ikke vente ut oppsigelsestiden, for den nye leieren overtar avtalen fra godkjenningen.

Tidsbestemt eller tidsubestemt: ny kontrakt gir ny vurdering

En overdragelse tar med seg den gjenstående leietiden. Er den gamle avtalen tidsbestemt, fortsetter den til den opprinnelige sluttdatoen. Er den tidsubestemt, fortsetter den som tidsubestemt.

En ny kontrakt for bolig må følge reglene i husleieloven § 9-3. Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale for bolig ikke kan være kortere enn tre år. Er den inngått i strid med reglene, regnes avtalen som tidsubestemt. Det betyr at en ny kontrakt med ett års varighet blir regnet som tidsubestemt, med mindre ett av unntakene i paragrafen er oppfylt og leieren skriftlig er gjort kjent med grunnen ved inngåelsen.

Hva følger med den nye leieren?

Ved overdragelse sier § 8-5 tredje ledd at det at den tidligere leieren har misligholdt sine plikter, ikke gir utleieren rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende mot den nye. Den nye leieren hefter heller ikke for leie som forfalt før overdragelsen, med unntak av det utleieren kan kreve som vilkår for godkjenning (krav fra de siste seks månedene, med oppgitt beløp).

Ved ny kontrakt er det ingen overføring. Den nye leieren har en ren avtale og hefter ikke for noe den forrige leieren skyldte. Til gjengjeld må depositum og eventuell garanti ordnes på nytt. Loven setter en grense på seks måneders leie samlet for depositum og garanti.

Kort oppsummert

• Overdragelse eller ny kontrakt: ved overdragelse overtar den nye leieren den eksisterende avtalen, ved ny kontrakt starter en ny avtale.
• Overdragelse krever utleierens samtykke, og leie og vilkår følger med.
• Ny kontrakt gir rom for ny leie, men ikke høyere enn det som er rimelig etter § 4-1, og en tidsbestemt avtale for bolig må vare minst tre år med mindre et unntak gjelder.
• Den nye leieren hefter ikke for den forrige leierens mislighold, men utleier kan som vilkår for godkjenning kreve at hun påtar seg krav som forfalt de siste seks månedene (§ 8-5 andre ledd).