Må du opplyse om høye strømregninger?

Når strømregningene må opplyses om

Det finnes ingen egen regel om strømregninger i avhendingslova. Spørsmålet må løses etter de vanlige reglene om opplysningsplikt. Etter § 3-7 er det en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må også kunne antas å ha påvirket avtalen.

For strømregninger betyr det at du må spørre deg selv hva som ligger bak. Regningene i seg selv er et resultat. Det kjøperen bryr seg om, er årsaken. Kommer de høye beløpene av at dere er en stor familie som bruker mye varmt vann, er det lite å opplyse om. Kommer de av at boligen er dårlig isolert, at varmekilden er utslitt eller at en feil trekker strøm, er det et forhold ved boligen som kjøperen kan ha grunn til å få vite.

Bakgrunnsreglene finner du i opplysningsplikt ved boligsalg.

Årsaken avgjør, ikke beløpet

Det er sjelden nok å oppgi et høyt beløp. Kjøperen vil i første rekke vite om boligen har en svakhet. Tenk gjennom disse spørsmålene:

• Skyldes regningene et forhold ved bygningen, som dårlig isolasjon, trekk eller gamle vinduer?
• Har du hatt en feil på varmekabler, varmtvannsbereder eller varmepumpe?
• Er regningene høye fordi du varmer opp mer enn vanlig, for eksempel med bruk hele døgnet?
• Har du fått rapport eller råd fra en håndverker om at noe bør byttes?

Svarer du ja på ett av de første, er det noe du kjenner til om boligen. Da bør kjøperen få vite det, på samme måte som ved andre kjente svakheter. Ligger forklaringen hos deg, og ikke i boligen, er det mindre sannsynlig at du har holdt noe tilbake.

Det du sier om strøm og drift

Selger som beskriver boligen som «lave strømutgifter» eller «energieffektiv» gir en opplysning som kjøperen kan legge vekt på. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger du har gitt i salgsoppgaven eller i markedsføringen, forutsatt at opplysningen virket inn på avtalen og ikke ble rettet tydelig i tide.

Det er derfor lurt å være nøktern. Skriv det du vet, som at varmen kommer fra panelovner eller en varmepumpe, heller enn å love hvor lite boligen koster å drifte. Kjøperens forbruk kan bli et helt annet enn ditt, og du kan ikke garantere det. Nevner du tall fra en enkelt vintermåned eller et år med uvanlig vær, kan du gi et misvisende bilde.

Kjøperens undersøkelser og «som den er»

Kjøperen kan be om å få se regninger, og du bør vise dem uten å pynte. Gir du en oppgave som ikke stemmer, kan den brukes mot deg. Kjøperens undersøkelser fritar deg heller ikke. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser kjøperens kunnskap og undersøkelser ikke din opplysningsplikt etter § 3-7.

Et generelt forbehold om at boligen selges «som den er», hjelper deg lite. Ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning, og forbehold som ikke er spesifikke nok til å påvirke kjøperens vurdering, teller heller ikke. Vil du beskytte deg, må du beskrive forholdet konkret.

Har du planer om å bytte varmekilden eller etterisolere før salget, kan du vurdere det mot å selge med opplysning. Det vurderes i utbedre før salget eller opplyse og selge.

Slik kan du svare kjøperen på visning

Får du spørsmål om strømregningene, svar på det du vet, og si hva tallene gjelder. Skriv ned hva du har sagt, for eksempel i en e-post til megleren. Da er det lettere å vise hva som var opplyst, hvis kjøperen senere sier noe annet.

Du trenger ikke forklare alle årsaker du tror ligger bak. Er det en konkret feil eller svakhet, si det klart. Har du hatt en gammel skade som er utbedret, se tidligere vannskade som er fikset for hvordan du kan tenke om slike forhold.

Slik gikk det for Brage

Brage skulle selge en enebolig fra syttitallet der han hadde fått strømregninger som var høyere enn naboenes. Han visste at kjelleren var kald og at det trakk fra to av vinduene. En elektriker hadde sagt at panelovnene i stua var gamle.

Brage nevnte dette i salgsoppgaven: gamle vinduer, panelovner og trekk i kjelleren. Han skrev ikke hva regningene var, men tilbød å vise dem. Kjøperen tok med seg en kompis som var byggmester, så på vinduene og ga et bud som tok hensyn til det. Etter overtakelsen sendte kjøperen aldri noe krav, siden det hele hadde vært kjent.

Kort oppsummert

• Du må opplyse om høye strømregninger når årsaken er et forhold ved boligen du kjenner til, som dårlig isolasjon eller en gammel varmekilde.
• Årsaken teller mer enn beløpet, så beskriv hva du vet om boligen, ikke bare tall fra regningene.
• Det du skriver om lave strømutgifter i salgsoppgaven, kan kjøperen holde deg til.
• Kjøperens undersøkelser og et generelt «som den er»-forbehold fritar deg ikke.
• Er de høye strømregningene bare et resultat av eget bruk, er det liten grunn til å gjøre noe stort av dem.