Økte felleskostnader: slik sjekker du om økningen er riktig
Du kan sjekke økning i felleskostnadene ved å be styret om budsjett og årsregnskap og sammenligne postene. Økningen skal kunne forklares med høyere utgifter, for eksempel til renter og avdrag, energi, forsikring eller vedlikehold. I borettslag er det styret som fastsetter hva hver andelseier betaler hver måned. I sameie fastsettes akontobeløpet av årsmøtet eller styret. Har du betalt mer enn du skulle i et sameie, har du krav på å få det tilbake.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Start med å regne ut selve økningen
Skriv ned hva du betalte før og hva du betaler nå. Regn ut økningen i kroner per måned, i prosent og per år. En økning på 550 kroner i måneden er 6 600 kroner i året. Tallet gjør det lettere å se om forklaringen du får, er stor nok til å dekke det.
Spør også hvor mye laget eller sameiet i alt får inn ekstra. Gange din økning med antall boliger gir et grovt tall, og det kan sammenlignes med de postene som har steget i regnskapet.
Dette har du krav på å få se
Alle andelseiere skal få årsregnskapet, eventuell årsmelding og revisjonsmeldingen senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (borettslagsloven § 7-4). I sameier skal årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes seksjonseierne senest en uke før ordinært årsmøte (eierseksjonsloven § 44).
Budsjettet er noe annet. Loven har ingen egen regel om at styret må sende det ut, men styret må ha et grunnlag for beløpet det krever. Be om budsjettet skriftlig, så er det dokumentert at du spurte.
Slik sammenligner du postene
Legg budsjettet og de to siste regnskapene ved siden av hverandre og se på hver post for seg. Postene som oftest forklarer en økning, er:
- renter og avdrag på fellesgjelden, særlig når en avdragsfri periode er over eller en fastrente har gått ut
- energi, fjernvarme og strøm til fellesarealer
- forsikring av bygningen
- kommunale avgifter som vann og renovasjon
- honorar til forretningsfører og revisor
- vedlikehold og avsetning til fremtidig vedlikehold
Se om postene i budsjettet stemmer med det som står i regnskapet. Er en post økt med 40 prosent, bør det finnes en grunn. I et sameie kan akontobeløpet også dekke avsetning til fremtidig vedlikehold, men bare hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning (eierseksjonsloven § 29 tredje ledd).
Er din andel regnet riktig?
En riktig total kan fortsatt gi feil regning for deg. I borettslag skal felleskostnadene deles etter forholdet mellom verdiene på boligene eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. Fordelingen skal justeres hvis endringer av boligene eller eiendommen vesentlig endrer verdiforholdene. Når særlige grunner taler for det, deles visse kostnader etter nytte eller forbruk. Dette følger av borettslagsloven § 5-19. Det er styret som fastsetter hvor mye hver andelseier betaler per måned.
I sameier fordeles felleskostnadene etter sameiebrøken. Har du betalt mer enn loven tilsier, har du krav på å få tilbake det som er betalt for mye.
Marit i Granlia borettslag
Marit bor i Granlia borettslag, som har 48 andeler. Felleskostnadene hennes har gått fra 3 100 til 3 650 kroner i måneden. Det er 550 kroner, altså knapt 18 prosent, og 6 600 kroner mer i året.
Hun ber styret om budsjettet og årsregnskapet og legger dem ved siden av hverandre. I gjennomsnitt har økningen vært 550 kroner per andel. Med 48 andeler gir det 316 800 kroner i året for laget. Posten for renter viser at lånet på 14 millioner kroner har gått fra 4,2 til 5,0 prosent, som gir 112 000 kroner mer. Fjernvarmen har steget med 74 000 kroner og forsikringen med 38 000. Styret har i tillegg lagt inn 92 800 kroner mer til vedlikehold.
Summen er 316 800 kroner, så økningen lar seg forklare. Hun ser likevel at avsetningen er styrets valg. På generalforsamlingen kan hun foreslå at den blir mindre, og andelseiere som vil ta opp en sak, må melde den til styret før fristen som er varslet. Den fristen står i innkallingen.
Hvis økningen ikke lar seg forklare
Skriv til styret og spør om de konkrete postene du ikke får til å stemme. Be om svar innen en rimelig frist. Kommer det ikke et svar som forklarer økningen, kan du ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet. Saker du vil ha behandlet, må meldes til styret i tide.
I et borettslag kan generalforsamlingen ikke gjøre vedtak som er egnet til å gi noen en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget (§ 7-13). Det kan være aktuelt hvis noen ser ut til å få dekket kostnader som andre må betale. For de fleste økninger er forklaringen derimot vanlig drift.
Tar økningen utgangspunkt i en endring av fordelingen mellom boligene, bør du se på fordelingsregelen i paragraf 5-19 og om kravet til tilslutning fra de berørte er oppfylt. Slik tilslutning kreves når fordelingen avviker fra hovedregelen.
Kort oppsummert
- For å sjekke økning i felleskostnadene starter du med å regne ut økningen i kroner og prosent.
- Be om budsjett og årsregnskap og sammenlign postene som renter, energi, forsikring og vedlikehold.
- Sjekk at din egen andel er regnet etter fordelingsreglene i loven.
- I sameie kan du kreve tilbake det du har betalt for mye.
- Får du ikke svar, ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.