Bud med forbehold om finansiering: kan du stole på det?

Forbehold finansiering: hva det betyr i et bud

Et forbehold om finansiering er et vilkår om at kjøperen bare blir bundet hvis hun får lånet hun trenger. Aksepterer du budet, er du bundet, mens kjøperen kan gå fra avtalen hvis banken sier nei. Det gir henne en vei ut som du ikke har.

Forbeholdet kan være kort og vagt eller presist, med frist og beløp. Et vagt forbehold uten frist er det verste for deg. Da er det uklart hvor lenge du venter, og hva som skal til for at kjøperen kan trekke seg.

Et finansieringsbevis (en bekreftelse fra banken på at kjøperen kan få lån opp til et beløp) er noe annet enn et forbehold. Beviset viser at kjøperen har en ramme. Forbeholdet er et vilkår i avtalen. Et bud kan ha begge deler, og finansieringsbeviset kan være lavere enn budet, slik det var hos Christian.

Megleren skal kontrollere kjøperens finansiering

Loven pålegger megleren å kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd). Kontrollen skal skje før avtalen blir bindende, ikke etterpå. Regelen gjelder uansett om budet har forbehold eller ikke.

Har megleren ikke gjort kontrollen, skal du som selger få skriftlig orientering før handelen sluttes. Orienteringen skal si hvorfor kontrollen ikke er gjort, og hvilke mulige konsekvenser det har. Formålet er at du skal vite hva du sier ja til.

Det holder altså ikke at megleren sier i telefonen at finansieringen «ikke er sjekket ennå». Beskjeden skal være skriftlig, og den skal si noe om hva det betyr for deg.

Kontrollen betyr ikke at megleren garanterer for kjøperen. Den betyr at megleren skal ha sjekket at det finnes et realistisk grunnlag for at kjøperen kan betale. Hvor grundig kontrollen må være, sier loven ikke noe mer om.

Slik leser du forbeholdet sammen med finansieringsbeviset

Spør megleren om tre ting. Hvor stort er finansieringsbeviset, og fra hvilken dato? Har kjøperen egenkapital utover lånet? Og hva er fristen for forbeholdet?

Hos Christian var budet 4 850 000 kroner. Finansieringsbeviset lød på 4 000 000 kroner. Megleren fikk opplyst at kjøperen hadde 700 000 kroner i egenkapital. Til sammen 4 700 000 kroner, altså 150 000 kroner mindre enn budet, før dokumentavgift og andre kjøpskostnader. Det var derfor forbeholdet sto der: kjøperen trengte en høyere ramme fra banken.

Når du ser tallene slik, blir risikoen konkret. Et gap på 150 000 kroner kan banken godta, eller ikke. Et bud uten forbehold, med finansieringsbevis som dekker hele beløpet, gir deg langt mer trygghet.

Svar med motbud når forbeholdet er uklart

Du kan ikke endre budet selv. Du kan avslå, akseptere eller svare med et motbud. I et motbud kan du kreve at forbeholdet faller bort innen en kort frist, for eksempel to virkedager, eller at kjøperen dokumenterer økt ramme før du aksepterer. Når du svarer med endrede vilkår, regnes det som et avslag og et nytt tilbud fra deg. Det opprinnelige budet faller da bort. Les mer i motbud fra selger.

Megleren skal føre forbeholdet i budjournalen, og også tidspunktet for når det eventuelt faller bort (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Du får kopi av journalen etter salget.

Ligger det andre bud uten forbehold, er det ingen regel som sier at du må velge det høyeste. Du kan velge et lavere bud fordi det er tryggere. Se også flere like bud om hvordan andre vilkår enn prisen kan avgjøre.

Hvis handelen faller bort på grunn av finansieringen

Faller forbeholdet til kjøperens fordel, altså at banken sier nei innen fristen, er avtalen borte. Du må selge på nytt. Det gir deg ikke krav på erstatning fra kjøperen, fordi hun brukte en rett avtalen ga henne.

Annerledes er det hvis forbeholdet er borte og kjøperen likevel ikke betaler. Da har kjøperen brutt avtalen. Du kan blant annet kreve renter ved forsinket betaling og erstatning for tap, og ved vesentlig forsinkelse kan du heve avtalen (avhendingslova § 5-1). Slike saker blir fort tunge, og det er nettopp derfor kontrollen før handel er viktig for deg.

Christian valgte det nest høyeste budet. Det var 60 000 kroner lavere, men hadde finansieringsbevis som dekket hele beløpet og ingen forbehold.

Kort oppsummert

• Et forbehold om finansiering gjør at kjøperen kan gå fra handelen hvis hun ikke får lån, mens du er bundet.
• Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handelen sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd).
• Er kontrollen ikke gjort, skal du få skriftlig beskjed om grunnen og mulige følger før du blir bundet.
• Sammenlign finansieringsbeviset og egenkapitalen med budet før du svarer.
• Med motbud kan du kreve kort frist for forbeholdet, men da faller det opprinnelige budet bort.