Hemmelige bud er forbudt: dette betyr det for selgeren

Hva hemmelige bud er, og hvorfor de er forbudt

Et hemmelig bud er et bud med vilkår om at budet, eller forbehold i budet, ikke skal fortelles til andre som er interessert. Budgiveren vil unngå at andre øker budene sine fordi de vet hva han har budt.

Loven sier at megleren ikke skal formidle bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter (eiendomsmeglingsloven § 6-8, tredje ledd). Paragrafen kom inn i loven 1. juli 2025.

Begrunnelsen er at budrunden skal være åpen nok til at alle kan ta stilling på et forsvarlig grunnlag. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde (eiendomsmeglingsloven § 6-8, første ledd), og megleren skal orientere både deg og budgiverne skriftlig om mottatte bud, blant annet om størrelse, forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Et bud som krever hemmelighold, passer ikke med den plikten.

Hva forbudet mot hemmelige bud betyr for deg som selger

Megleren til Birger forklarte at hun ikke kunne ta imot budet med det vilkåret. Hvis kollegaen ville by, måtte budet være skriftlig, med legitimasjon, og det ville bli fortalt til de andre interessentene som vanlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd).

For deg betyr det i praksis tre ting.

For det første kan du ikke la megleren akseptere et bud på hemmelige vilkår, selv om du gjerne vil.

For det andre betyr forbudet at andre som byr på boligen din, ser det samme bildet. Det kan gjøre at budene øker, fordi ingen sitter på informasjon de andre mangler.

For det tredje mister du ingen valgfrihet når budene først er kommet inn. Du kan fortsatt akseptere hvilket bud du vil, også et som ikke er det høyeste.

Hvis du får et bud direkte fra en interessent

Kommer noen til deg med et bud utenom megleren, skal megleren oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren og heller vise til megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-8, andre ledd). Megleren skal også oppfordre deg til å snakke med megleren først hvis du mottar bud direkte.

Det er en oppfordring, ikke et forbud mot deg. Du er ikke underlagt eiendomsmeglingsloven på samme måte som megleren. Men selger du direkte til en interessent mens oppdraget løper, har megleren likevel krav på vederlag (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Det gjelder selv om megleren ikke gjorde noe for å få til handelen.

Et direkte salg utenom budrunden har også en annen side. Du mister den skriftlige oversikten budjournalen gir, og megleren kan ikke kontrollere finansieringen før dere blir bundet. Les mer om budjournalen for selger.

Hva som fortsatt kan holdes for deg selv

Forbudet gjelder vilkår om å holde bud eller forbehold skjult. Det betyr ikke at alt du sier til megleren, skal ut til budgiverne. Hvilket bud du har tenkt å akseptere, hvor lavt du er villig til å gå, og hvorfor du selger, er opplysninger megleren ikke skal dele uten at du vil. Megleren har taushetsplikt om dine personlige forhold (eiendomsmeglingsloven § 3-6).

Det loven nevner at budgiverne skal orienteres om, er budets størrelse, forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Etter salget kan budgiverne kreve en anonymisert kopi av budjournalen (eiendomsmeglingsforskriften § 6-4, andre ledd).

Slik endte det for Birger

Kollegaen la inn et vanlig skriftlig bud dagen etter visning, på 4,2 millioner kroner. De andre interessentene fikk beskjed om budet. En av dem bød over, og etter fire runder aksepterte Birger 4 375 000 kroner fra kollegaen, som hadde det høyeste budet til slutt.

Regnestykket viser hvorfor regelen finnes. Hadde budet vært hemmelig og akseptert før visning, ville Birger fått 175 000 kroner mindre. Det er ingen garanti for at åpenhet alltid gir høyere pris, men det gir deg et bedre grunnlag for å vurdere hva boligen er verdt.

Vil du heller selge før visning, er det et eget valg med egne vurderinger. Se budrunden som selger for hvordan du kan tenke rundt forhåndsbud og frister.

Kort oppsummert

• Megleren kan ikke formidle hemmelige bud, altså bud med vilkår om at bud eller forbehold skal holdes skjult for andre (eiendomsmeglingsloven § 6-8, tredje ledd).
• Forbudet står i § 6-8, som gjelder fra 1. juli 2025.
• Du står fortsatt fritt til å velge hvilket bud du aksepterer.
• Får du bud direkte, skal megleren oppfordre deg til å henvise budgiveren til megleren.
• Hvor lavt du vil gå og hvorfor du selger, kan du fortsatt holde for deg selv.