Må nye eiere betale for vedlikehold som ble forsømt før de kjøpte?

Vedlikeholdsetterslep i sameiet: hvem betaler når regningen kommer

Sameiet skal holde fellesarealene forsvarlig ved like. Det står i eierseksjonsloven § 33. Plikten omfatter bygningen, felles installasjoner og alt annet som ikke er den enkelte seksjonseierens ansvar. Loven spør ikke om hvem som eide seksjonene da forfallet startet.

Kostnader som ikke knytter seg til en enkelt bruksenhet, er felleskostnader. De fordeles etter sameiebrøken (eierandelen), med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk, jf. § 29. Den som eier seksjonen når kostnaden skal betales, betaler sin andel. Loven har ingen regel om at tidligere eiere må dekke noe fordi de burde ha spart eller satt i gang tiltak tidligere.

Du overtar altså sameiets økonomi slik den er. Det gjelder også når styret på kjøpstidspunktet hadde spart lite, og når reserven var tom. Er det spart lite til vedlikehold, og må taket skiftes to år etter at du flyttet inn, blir din andel like stor som naboens som har bodd der siden nybygget sto ferdig.

Hva du ikke svarer for

Det er forskjell på å betale for å ta igjen vedlikehold og å erstatte tap som forsømmelsen har skapt.

Har en tidligere eier latt være å vedlikeholde sin egen seksjon, og det har gitt skade hos naboen eller på bygningen, er det den eieren som kan bli erstatningsansvarlig etter § 34. Loven sier uttrykkelig at ved eierskifte er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i hennes eller hans egen eiertid. En lekkasje som startet under forrige eier, er ikke din å erstatte. Fortsetter forsømmelsen etter at du har overtatt, er det din tid som teller.

I borettslag gir § 5-16 andre ledd samme retning. En ny andelseier er erstatningsansvarlig overfor laget eller andre andelseiere bare hvis det følger av reglene i §§ 5-13 og 5-15, altså av hans egen oppførsel.

Etterslep inne i din egen bolig

Her er det motsatt. Plikten til å holde egen bolig i forsvarlig stand følger deg som eier fra overtakelsen. Borettslagsloven sier det rett ut i § 5-16 første ledd: ny andelseier skal utføre vedlikehold, også nødvendig reparasjon og utskifting, selv om forrige eier skulle ha gjort det. Er rørene slitt eller gulvbelegget oppløst, er det din regning.

Sameiet har ingen likelydende setning, men seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, jf. § 32. Plikten er knyttet til å være eier, og den starter når du er det. Det er dessuten din oppgave å la sameiet få adgang til bruksenheten når det skal vedlikeholde felles rør og ledninger som går gjennom den.

Hvis selger visste om planene

Selger trenger ikke betale en del av takregningen bare fordi taket var gammelt. Det er en annen sak hvis selger kjente til et vedtatt eller planlagt prosjekt og ikke fortalte om det, eller hvis opplysningene i salgsoppgaven var feil. Da kan det være et krav mot selger etter reglene om bolighandel. Slike krav har egne frister og vurderinger, og de er behandlet i artikkelen om opplysningsplikt ved vedtatt rehabilitering.

Før du kjøper, er det klokt å lese siste årsregnskap og protokollene fra årsmøtene. Se etter om sameiet setter av penger til vedlikehold, noe årsmøtet kan vedta som en del av det månedlige akontobeløpet, jf. § 29 tredje ledd. Spør også styret om vedtatte eller planlagte prosjekter. Det er slik du ser hvor stor andel av regningene du overtar.

Kort oppsummert

• Nye eiere i et sameie betaler sin andel av vedlikeholdsetterslepet etter sameiebrøken når sameiet tar det igjen.
• Kostnaden fordeles på dem som eier seksjonene når regningen kommer, ikke på tidligere eiere.
• Du erstatter ikke tap som forrige eier forårsaket ved å forsømme sin egen seksjon, jf. § 34.
• Inne i din egen bolig må du vedlikeholde fra overtakelsen, også det forrige eier skulle ha gjort.
• Hvis selger holdt tilbake kjente planer eller ga feil opplysninger, kan det gi et eget krav mot selger.