Kan jeg nekte å betale for vaktmester jeg aldri bruker?
Nei, du kan ikke nekte å betale for vaktmester selv om du aldri bruker tjenesten. Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bolig, er felleskostnader som fordeles på alle etter en fast nøkkel, ikke etter hvor mye den enkelte bruker. I borettslag følger nøkkelen forholdet mellom verdiene på boligene, og i sameie er den sameiebrøken. Bare når det finnes særlige grunner, kan en kostnad fordeles etter nytte eller forbruk.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor du ikke kan nekte å betale for vaktmester
Mange som vurderer å nekte å betale for vaktmester, tenker på regningen som et kjøp av en tjeneste. Da virker det rimelig å betale bare for det man bruker. Felleskostnader fungerer ikke slik. De er din andel av å holde eiendommen i drift, på samme måte som du betaler din andel av forsikringen og de kommunale avgiftene uten å måle hvor mye du har nytt godt av dem.
Eierseksjonsloven § 29 sier at kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader, og at de skal fordeles etter sameiebrøken. Borettslagsloven § 5-19 har den samme grunntanken: felleskostnadene deles mellom andelseierne etter en fast fordeling. Vaktmesteren tar seg av trapper, uteområder, lysskifte og småreparasjoner på fellesarealene. Det hører til driften av hele eiendommen, og dermed er det en felleskostnad.
Slik fordeles regningen mellom boligene
I et borettslag deles felleskostnadene etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer som står i byggje- og finansieringsplanen (planen som ble laget da laget ble stiftet). Du finner tallet for din bolig i vedtektene eller i dokumentene du fikk ved kjøpet. I et sameie bruker man sameiebrøken, altså din eierandel i sameiet.
Styret i borettslaget fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned. I et sameie fastsettes beløpet, som kalles akontobeløp, av årsmøtet eller av styret. Beløpet skal dekke din andel av alle felleskostnadene, og vaktmesteren er bare én av postene.
Det betyr at en liten leilighet betaler mindre enn en stor, og at to naboer med like store boliger betaler like mye, selv om den ene møter vaktmesteren hver uke og den andre aldri.
Når kostnaden kan fordeles etter nytte
Loven har et unntak. Når særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Det gjelder både i borettslag og i sameie. Loven lister ikke opp hva som er særlige grunner, så vurderingen gjøres konkret for hver kostnad.
Unntaket passer best når en del av vaktmesterens arbeid bare kommer noen få til gode. Et sameie kan for eksempel ha en garasjedel som bare tolv av førti seksjonseiere bruker, og der vaktmesteren bruker en fast del av tiden. Da kan det være en særlig grunn til å fordele akkurat den delen av kostnaden på de tolv. At du selv ikke bruker en tjeneste som resten av huset har glede av, er derimot ingen slik grunn. Hadde det vært nok, kunne alle ha fritatt seg fra ett eller annet.
Det går også an å velge en annen fordeling. I borettslag krever det tilslutning fra de andelseierne det gjelder. I sameie krever det at de berørte seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, og fordelingen tas da inn i vedtektene.
Henrik og vaktmesterregningen
Henrik eier en toroms i et borettslag med 40 leiligheter. Laget har en vaktmesteravtale til 240 000 kroner i året. Henriks bolig har et forholdstall på 2 prosent, så hans andel av vaktmesteren er 4 800 kroner i året, eller 400 kroner i måneden. Han er hjemme på hjemmekontor og har aldri snakket med vaktmesteren. Derfor trekker han 400 kroner fra hver innbetaling.
Det går ikke. Beløpet laget har bedt om, er fastsatt av styret etter borettslagsloven § 5-19, og Henrik har ikke rett til å korrigere det på egen hånd. Betaler han for lite, har laget krav på resten. For slike krav har laget panterett i andelen etter § 5-20, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Fortsetter mangelen, og laget gir en skriftlig advarsel, kan vedvarende og vesentlig mislighold til slutt gi laget rett til å pålegge ham å selge etter § 5-22.
Henrik kan i stedet ta saken opp på riktig sted.
Hvis du synes vaktmesterordningen er for dyr
Mener du at laget eller sameiet bruker for mye penger på vaktmester, er svaret et forslag til generalforsamlingen eller årsmøtet. Der kan flertallet bestemme å si opp avtalen, kutte timer, hente inn nye tilbud eller la beboerne ta noe av arbeidet på dugnad. Generalforsamlingen har den øverste myndigheten i borettslaget, jf. § 7-1. Slik kan du få endret kostnaden for alle, i stedet for å nekte å betale for deg selv. Hvordan du får en sak på dagsordenen, står i Slik fremmer du en sak for generalforsamlingen.
Viser det seg at ordningen er satt opp slik at en del av kostnaden i realiteten gjelder noen få boliger, kan du be styret vurdere om den delen skal fordeles etter nytte. Be om en skriftlig begrunnelse hvis styret sier nei.
Kort oppsummert
- Du kan ikke nekte å betale for vaktmester selv om du aldri bruker ham. Kostnaden er en felleskostnad som fordeles etter nøkkelen i borettslaget eller sameiet.
- I borettslag fordeles regningen etter verdiforholdet mellom boligene, i sameie etter sameiebrøken.
- Særlige grunner kan gi fordeling etter nytte eller forbruk. At du selv ikke bruker tjenesten, er ingen slik grunn.
- Trekker du i felleskostnadene, risikerer du panterett i andelen og til slutt pålegg om å selge.
- Vil du ha ordningen endret, må du fremme forslag på generalforsamlingen eller årsmøtet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.