Næring i boligbygg: hva du kan drive fra leiligheten

Hva loven krever av bruken av en bolig

I et borettslag gir andelen deg enerett til å bruke en bolig. Etter borettslagsloven § 5-11 kan du ikke uten samtykke fra styret bruke boligen til noe annet enn bolig. I tillegg må bruken ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for de andre andelseierne.

I et eierseksjonssameie er det seksjoneringen som avgjør formålet. Hver seksjon er enten en boligseksjon eller en næringsseksjon, og en bruksenhet kan bare brukes i samsvar med formålet som er fastsatt. Dessuten må du ikke bruke bruksenheten eller fellesarealene slik at de andre seksjonseierne får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Det står i eierseksjonsloven § 25.

Begge lovene har altså to spørsmål. Passer virksomheten inn i det å bo? Og gir den naboene mer ulempe enn de skal tåle?

Hjemmekontor og annet arbeid som ikke merkes

Loven nevner ikke hjemmekontor. Det vanlige er likevel at arbeid ved pc i en stue eller et soverom, uten kunder som kommer og går og uten støy eller lukt, regnes som en del av å bo i boligen. En som skriver, regner eller tegner for en arbeidsgiver, driver ikke næring som gjør boligen til noe annet enn bolig.

Det samme gjelder ofte for små enkeltpersonforetak der arbeidet gjøres ved skrivebordet: oversettelser, regnskap, nettbutikk med lager i et skap. Grensen går ikke ved om du tjener penger, men ved om bruken endrer boligens karakter eller gir ulempe for andre.

Når virksomheten går over grensen

Det blir vanskeligere når virksomheten får kundetrafikk, ansatte, varelevering eller utstyr som støyer. Besøk gjennom oppgangen, bruk av fellesarealer til å vente, lukt fra kjemikalier eller mat, støy fra maskiner og parkering er eksempler på ulemper som kan rammes av § 5-11 første ledd i borettslag eller av eierseksjonsloven § 25.

I borettslag er svaret enklest. Går bruken ut over vanlig bolig, trenger du samtykke fra styret, og loven gir ikke noen nærmere kriterier for når styret skal si ja eller nei. Styret må likevel ta saken på alvor og vurdere ulempene for beboerne.

I sameier er svaret ofte at seksjonen er en boligseksjon, og da holder det ikke med et samtykke fra styret hvis bruken i praksis er næring. Da må seksjonen reseksjoneres, se under.

Hva som kreves for å endre en seksjon fra bolig til næring

Skal en boligseksjon bli næringsseksjon, kreves det mer enn et muntlig ja. Søknad om endring fra boligformål til næringsformål settes fram av seksjonens eier med samtykke fra årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 21 annet ledd. Årsmøtet treffer slikt vedtak med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, etter § 49. I tillegg må kommunen behandle saken som reseksjonering, og vilkårene i § 7 gjelder, blant annet at bruksformålet er i samsvar med arealplanformålet eller annen bruk det er gitt tillatelse til. Reseksjonering kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i seksjonen.

Kommunen kan også kreve reseksjonering dersom en bruksendring etter plan- og bygningsloven gjør at et formål går fra bolig til næring eller motsatt, jf. § 22.

I borettslag finnes ikke en tilsvarende seksjonering. Der er det bare styrets samtykke som gjelder, men kommunen kan ha egne regler om bruksendring av boligen.

Hva skjer hvis du driver uten tillatelse

Går bruken ut over det loven tillater, kan laget eller sameiet først be deg stanse. Fortsetter du, kan det bli vesentlig mislighold. I borettslag kan laget gi skriftlig advarsel og deretter pålegge deg å selge andelen, med en frist som ikke er kortere enn tre måneder, jf. borettslagsloven § 5-22. I sameie kan styret pålegge salg av seksjonen etter advarsel, med en frist på minst seks måneder, jf. eierseksjonsloven § 38. Det er strenge virkemidler som brukes ved vedvarende og vesentlig mislighold, ikke ved en enkelt klage. Å søke om samtykke på forhånd er derfor langt enklere enn å rydde opp etterpå.

Kort oppsummert

• Boliger i borettslag og sameier skal brukes som bolig.
• Næring i boligbygg som ikke merkes utenfra, som skrivebordsarbeid, regnes normalt som vanlig bruk. Næring med kunder, støy eller lukt gjør det ikke.
• I borettslag trenger du styrets samtykke for annen bruk enn bolig, jf. borettslagsloven § 5-11.
• I sameie må du søke om reseksjonering og ha samtykke fra årsmøtet for å endre fra bolig til næring.
• Spørsmålet om å drive næring fra leiligheten henger tett sammen med hvor mye ulempe naboene får.