Naboens takutstikk henger inn over min tomt – må jeg godta det?
Nei, du trenger ikke uten videre å godta at naboens takutstikk henger inn over tomta di. Naboloven § 11 gir deg krav på at et byggverk som står slik at noe av det er inne på din grunn, blir tatt bort eller rettet opp, og et takutstikk er en del av byggverket. Du må likevel godta det hvis naboen har en avtale med deg, har vunnet hevd eller loven lar ham beholde det mot vederlag. Faller det snø eller vann ned på tomta di fra taket, har du i tillegg et eget krav etter § 4.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva naboloven sier om takutstikk
Loven nevner ikke takutstikk eller luftrom uttrykkelig. Likevel er det naturlig å bruke naboloven § 11. Den sier at hus eller annet byggverk som ulovlig står slik at noe av det er inne på granneeigedomen, gir grannen krav på at det blir tatt bort eller rettet opp. Et takutstikk er en del av huset. Rager det over grensen, er noe av byggverket i realiteten inne over din grunn.
I tillegg gjelder to andre bestemmelser. Naboloven § 2 forbyr det som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på nabotomta, og § 4 forbyr å bygge slik at takdrop eller snøras faller ned på nabotomta til skade eller ulempe for naboen. Du finner hele loven på naboloven.
Er det snakk om noen få centimeter som ikke gjør noen forskjell for deg, kan det være at du må tåle det. Tålegrensen er beskrevet i hva er tålegrensen i naboloven. Rager utstikket langt inn, ligger det over uteplassen din eller drypper det på inngangen din, er saken en annen.
Når du må godta takutstikket
Tre forhold kan gjøre at et takutstikk får bli stående.
Den første er avtale. Naboloven § 1 sier at lovens regler gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. Har du eller en tidligere eier gitt tillatelse, og ligger den på papir eller i en erklæring på eiendommen, kan den binde deg. Sjekk grunnboken og gamle dokumenter fra kjøpet.
Den andre er hevd. Etter hevdslova § 7 hevder den som bruker noe som om han var bruksrettshaver, en bruksrett. Hevdstiden er 20 år, eller 50 år dersom retten ikke viser seg av en fast tilstelling (§ 8). Et takutstikk er en fast innretning, så 20 år er det som normalt gjelder. I tillegg må naboen ha vært i aktsom god tro. Er huset oppført for under 20 år siden, er hevd ikke aktuelt.
Den tredje er vederlagsunntaket. Naboloven § 11 sier at dersom fjerning eller retting klart står i misforhold til gagnet, og det ikke er noe nevneverdig å legge eieren av byggverket til last, kan det gjøres unntak. Du får da et vederlag som ikke skal settes lavere enn skaden eller ulempen. Å kutte noen centimeter av et takutstikk er sjelden uforholdsmessig kostbart.
Kommunens byggetillatelse er ikke en av dem. Den bestemmer ikke eiendomsgrensen og gir i seg selv ikke naboen rett til å bygge inn på din grunn. Se hva er en byggetillatelse.
Hva du kan gjøre når takutstikket går over grensen
Få først målt hvor mye som stikker over, og ta bilder av utstikket fra din tomt. Har du mistanke om at taket drypper eller at snø faller ned, så dokumenter også det over tid.
Snakk deretter med naboen. Be om at utstikket kuttes tilbake til grensen, at det settes opp snøfanger og takrenne, eller at dere skriver en avtale mot vederlag. Følg opp med et brev som beskriver problemet og setter en rimelig frist. Loven har ingen fast frist.
Er takdropp eller snøras det egentlige problemet, kan du kreve at tilstanden rettes etter naboloven § 10, fordi den strider mot § 4. Har du hatt økonomisk tap, gir § 9 deg krav på erstatning, uavhengig av om naboen har vært uaktsom. Se naboloven § 9.
Hjelper ikke dette, kan saken gå til forliksrådet. Les bør jeg ta nabokonflikten til forliksrådet.
Hva du ikke bør gjøre
Du kan ikke sage av takutstikket selv. Det er naboens eiendom, og du kan bli ansvarlig for skaden. Straffeloven § 351 gjelder skadeverk på ting som helt eller delvis tilhører en annen. Klatrer du opp på naboens tak og fjerner snø, kan du også sette deg selv i fare.
Håkon og det nye huset
Håkon Strand bygger en ny enebolig ved siden av det gamle huset til Gro Aasen. Da stillaset kommer ned, ser Gro at takutstikket på Håkons hus stikker 55 centimeter inn over hennes terrasse, langs seks meter av grensen. Når det regner, drypper det på bordet hennes, og om vinteren glir snøen av taket og ned på uteplassen.
Gro måler utstikket og tar bilder. Hun skriver til Håkon og ber om at taket kuttes tilbake, eller at han monterer snøfanger og takrenne som leder vannet bort fra hennes tomt. Taket er nytt, så hevd er uaktuelt, og hun har ikke gitt tillatelse. Håkon mener først at det blir for dyrt å kutte, men en snekker anslår 15 000 kroner for et nytt hus til flere millioner. Det er ikke uforholdsmessig, og de blir enige om at han kutter taket tilbake til grensen i løpet av sommeren.
Kort oppsummert
- Et takutstikk over grensen er en del av byggverket, og naboloven § 11 gir deg krav på at det tas bort eller rettes opp.
- Takdropp og snøras er forbudt etter naboloven § 4, og du kan kreve retting etter § 10 og erstatning etter § 9.
- Du må godta takutstikket hvis du har avtalt det, hvis naboen har vunnet hevd etter 20 år, eller hvis loven lar ham beholde det mot vederlag.
- Mål utstikket, dokumenter ulempen og gi naboen en skriftlig frist.
- Sag ikke av takutstikket selv. Det kan gi erstatningskrav og straffansvar for skadeverk.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.