Naboens hund bjeffer døgnet rundt – er det en mangel?

Når naboens hund bjeffer og selgeren burde ha sagt fra

Avhendingslova § 3-7 gir deg krav hvis selgeren ikke opplyste om et forhold han kjente eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Det må også ha virket inn på avtalen. Da har boligen en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren).

Bjeffing kan passe inn her hvis den er kjent, vedvarende og konkret, og hvis den er slik at en vanlig kjøper ville lagt vekt på den. Har selgeren skrevet klager til naboen, styret eller kommunen, eller nevnt det for en annen kjøper, er det et tegn på at han visste. En hund som sporadisk gjør ut når postbudet kommer, er noe annet enn en hund som bjeffer om natten og hver dag.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at støyen er ufarlig.

Tidspunktet avgjør om hunden kan telle

Om boligen har en mangel, vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg. Normalt er det når du overtok bruken. Kom hunden til naboen etter det, kan du ikke bruke den mot selgeren, selv om plagen er reell. Skjer det etter overtakelsen, er forholdet en sak mellom deg og naboen.

Det er lett å forveksle to ting her. Skyldes plagen et forhold som fantes ved overtakelsen, kan det være en mangel selv om du først merket det senere. Skyldes den noe som oppsto etterpå, hører saken ikke inn under avhendingslova.

Spør naboene når hunden kom. Spør også om hunden har bjeffet hele tiden eller bare i en periode. Datoene kan avgjøre saken. Har hunden vært der lenge, men plagen ble verre først etter at du flyttet inn, må du forklare hva som endret seg, for eksempel at hunden ble alene hjemme lange dager. Uten en slik forklaring er det lett for selgeren å si at han aldri merket noe.

Hva du må tåle, og hva du kan gjøre med naboen

Grannelova § 2 forbyr ting som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Om noe er urimelig, vurderes blant annet ut fra om det er vanlig på stedet. Det betyr at litt bjeffing i et villastrøk tåles, mens bjeffing døgnet rundt kan gå ut over grensen. Vurderingen er skjønnsmessig og tar hensyn til hele bildet.

Bor du i borettslag eller sameie, kan styret fastsette vanlige ordensregler. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre. Ulempen fra en bjeffende hund kan altså gi styret grunn til å gripe inn.

Fremgangsmåten mot naboen og styret er behandlet i hva du kan gjøre hvis naboens hund bjeffer hele dagen. Da er du ikke avhengig av å få medhold mot selgeren.

Slik gikk det for Merete

Merete kjøpte en rekkehusleilighet og overtok 1. juni. To uker senere begynte hunden hos naboen å bjeffe fra klokka fem om morgenen til sent på kvelden. Hun førte logg i to uker, med tidspunkt og lengde, og tok opp tre lydklipp.

Hun skrev til selgeren og sa at han skulle ha nevnt det. Selgeren svarte at naboen ikke hadde hund da han bodde der. Merete spurte naboene og fikk vite at hunden var kjøpt ti dager etter overtakelsen. Kravet mot selgeren falt, fordi forholdet ikke fantes da risikoen gikk over til henne. Hun tok i stedet saken opp med styret, som sendte naboen en skriftlig henvendelse.

Krav og bevis hvis hunden fantes før du kjøpte

Fantes hunden før overtakelsen, og visste selgeren om plagen, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd, og det er vanskelig å nå opp til ved bjeffing.

Samle bevis før du skriver til selgeren. Lydklipp, logg med tidspunkt, skriftlige klager fra selgeren til naboen eller styret og uttalelser fra andre naboer er de sterkeste. Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Se hvem som har bevisbyrden for en mangel for mer om kravet til dokumentasjon, og naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet for reglene om frister. Er naboen ikke til å ha med å gjøre, kan er naboer man ikke liker noen gang en mangel hjelpe.

Kort oppsummert

• Når naboens hund bjeffer døgnet rundt, er det bare en mangel hvis selgeren kjente til plagen og den fantes ved overtakelsen.
• En hund som kom til etter overtakelsen, kan ikke brukes mot selgeren.
• Lydklipp, logg og klager selgeren selv sendte er de sterkeste bevisene.
• Ordensregler i borettslag eller sameie og grannelova kan gi deg en løsning uten å gå på selgeren.