Er naboer man ikke liker noen gang en mangel?

Hvorfor misnøye med naboen ikke er nok

Loven sier ikke noe om at du skal like de som bor rundt deg. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis selgeren visste eller burde ha visst om et forhold ved eiendommen som du hadde grunn til å regne med å få vite, og som virket inn på avtalen. Spørsmålet er dermed om naboen er et «forhold ved eiendommen».

Høyesterett har svart at forhold hos en nabo kan omfattes, men bare når de har en faktisk og reell innvirkning på eiendommen du kjøper (HR-2022-1322-A). Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, er ikke nok. Det gjelder selv om flere kjøpere ville ha reagert på samme måte.

Konkret forhold eller mistanke

Høyesterett skiller mellom kjensgjerninger og mistanker. Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold. Hypoteser, usikre antakelser og rykter er ikke omfattet. Det betyr at «naboen er rar» eller «jeg har hørt at han er vanskelig» ikke bærer et krav.

Vurderingen skal dessuten ta utgangspunkt i objektive kriterier. Har du en særlig følsomhet som selgeren ikke kjente til, teller den ikke. I saken Høyesterett avgjorde, var naboen dømt for seksuallovbrudd. Selgerne hadde likevel ikke opplysningsplikt, fordi det å være straffedømt i utgangspunktet ikke er noe kjøperen kan regne med å få vite. Det kreves noe mer, for eksempel handlinger som har fått eller kunne få direkte virkning for eiendommen eller for personer knyttet til den, eller konkrete holdepunkter for en reell risiko fremover.

Slik gikk det for Reidun

Reidun kjøpte en enebolig i en rekkehusrekke og oppdaget etter en måned at naboen på den ene siden var uvenner med halve gata. Han skrev sinte lapper og klaget på alt fra søppeldunker til lyset på verandaen. Reidun ville ha kjøpet omgjort og mente selgeren måtte ha visst om det.

Selgeren svarte at han hadde hatt noen ordvekslinger med naboen, men ingen strid som gikk ut over ham selv. Reidun kunne ikke vise at naboen hadde gjort noe som påvirket boligen hennes, som blokkert innkjørsel eller tinglyste krav. Hun fikk beskjed om at misnøyen hennes var forståelig, men at den ikke ga grunnlag for verken prisavslag eller heving. Hun valgte å ikke gå videre og fikk i stedet avklart en enkel ordning med naboen om søppeldunkene.

Når naboen likevel kan bli en mangel

Det er ikke personen, men det vedkommende gjør, som kan få betydning. Noen typiske situasjoner:

• naboen bruker en del av tomta di uten avtale
• det finnes en pågående tvist om grense, trær eller lys som selgeren kjente til
• naboen driver virksomhet eller aktivitet som gir vedvarende støy eller lukt
• selgeren har svart uriktig på et direkte spørsmål om naboen

Grannelova § 2 sier at ingen må gjøre noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Om noe er urimelig, vurderes blant annet ut fra om det er vanlig på stedet. Kan du vise at naboen bryter denne regelen, og at selgeren visste om det, er det et konkret forhold. Da blir spørsmålet om du hadde grunn til å regne med å få vite om det.

Hva selgeren og annonsen har sagt

Har selgeren eller megleren uttalt seg om naboene, kan § 3-8 komme inn. Etter den er det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring. Opplysningene må være konkrete. Vage beskrivelser som at området passer for «familier med barn» ble ikke ansett som konkrete nok i den nevnte høyesterettsdommen.

Husk også § 3-10. Kjente du til naboforholdet før du kjøpte, eller gikk det tydelig fram av dokumentene du fikk, kan du ikke bruke det som mangel senere. Har du snakket med naboen på visning eller sett tegn til uro, kan det derfor svekke kravet ditt. Selgerens opplysningsplikt består likevel, så en selger som visste om et alvorlig forhold, kan ikke gjemme seg bak at du kunne ha spurt.

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren skal ikke bevise at naboforholdet er i orden. Se hvordan dette virker i praksis i hvem har bevisbyrden for en mangel. Har selgeren vært i konflikt med naboen, kan det bli en helt annen sak, som du finner i selger var i konflikt med naboen. Andre naboplager som kan gi krav, er samlet i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om og naboens hund som bjeffer døgnet rundt.

Kort oppsummert

• Naboer du ikke liker, er ikke en mangel i seg selv.
• Forholdet må være konkret, objektivt og ha reell virkning på eiendommen.
• Straffedømte naboer eller uvenner gir i seg selv sjelden krav mot selger.
• Handlinger som rammer eiendommen din, for eksempel bruk av tomta eller vedvarende støy, kan derimot gi krav.
• Du må sannsynliggjøre både forholdet og at selgeren kjente til det.