Forskjellen på selgers og meglers kunnskap
Det er et viktig prinsipielt skille mellom det selgeren visste og det megleren visste. Har selgeren bevisst latt være å fortelle megleren om en fuktskade fra flere år tilbake, er det normalt selgeren — ikke megleren — som bærer ansvaret for at dette ikke kom med i salgsoppgaven, fordi megleren ikke hadde noen reell mulighet til å oppdage forholdet. Situasjonen er en helt annen dersom megleren selv fikk kunnskapen, for eksempel gjennom en tilstandsrapport, en byggesaksmappe, en muntlig opplysning fra selger under befaringen, eller synlige tegn megleren observerte selv. Da er det megleren som satt på informasjonen, og megleren som hadde plikt til å videreformidle den — uavhengig av om selgeren ønsket det eller ikke.
Hva regnes som at megleren «visste»
Kunnskap kan komme frem på flere måter enn en direkte beskjed. Har megleren fått tilsendt en tilstandsrapport eller boligselgerforsikringsrapport der et forhold er beskrevet, regnes megleren normalt for å ha kjennskap til det, selv om megleren ikke leste hele rapporten nøye. Har megleren vært til stede på en befaring der et problem var synlig — for eksempel fuktmerker, skjevheter i gulv eller tydelige spor etter tidligere skader — kan det argumenteres for at megleren burde ha forstått at dette var noe som måtte undersøkes nærmere eller opplyses om, selv uten en eksplisitt beskjed fra selgeren. Har selgeren nevnt et forhold muntlig til megleren, uten at det havnet i salgsoppgaven, er dette et av de klareste eksemplene på at megleren satt på kunnskap som ikke ble brakt videre.
Slik dokumenterer du at megleren visste
Jo mer konkret du kan vise til hva megleren visste og når, desto sterkere står saken din. Gå gjennom all skriftlig kommunikasjon med megleren — e-poster, SMS-er og eventuelle notater fra visning eller befaring. Sjekk om det finnes tilstandsrapporter, takstrapporter eller andre dokumenter som megleren har hatt tilgang til, og sammenlign innholdet der med det som faktisk sto i salgsoppgaven. Var det andre til stede på befaringen — for eksempel takstmann, håndverkere eller andre budgivere — kan disse også være aktuelle vitner til hva som ble sagt og observert. Beskriv gjerne hendelsesforløpet kronologisk i et eget notat mens detaljene fortsatt er ferske, slik at du har en oversiktlig tidslinje å vise til dersom saken går videre.
Hvis megleren benekter å ha visst noe
Det er ikke uvanlig at megleren, når konfrontert, avviser å ha kjent til forholdet, eller hevder at det ble opplyst muntlig uten at dette ble dokumentert. Dette er en av grunnene til at skriftlig dokumentasjon er så viktig — uten den blir det lett din påstand mot meglerens, og en slik uenighet er vanskelig å vinne frem med alene. Har du derimot en e-post der megleren viser til et forhold, en tilstandsrapport megleren har mottatt og videresendt internt, eller vitner som kan bekrefte hva som ble sagt på befaringen, står du langt sterkere. Vær også oppmerksom på at megleren har en selvstendig plikt til å undersøke og kontrollere opplysninger, ikke bare til å videreformidle det som blir sagt til dem — dersom et forhold var tydelig synlig eller fremgikk klart av dokumenter megleren hadde tilgang til, kan det være vanskelig for megleren å hevde at man ikke burde ha oppdaget det, selv uten en eksplisitt beskjed.
Tidsaspektet
Det er verdt å handle innen rimelig tid når du oppdager at megleren kan ha sittet på informasjon som ikke ble gitt videre. Krav mot megler foreldes som hovedregel etter tre år, og for kjøpere regnes fristen normalt fra tidspunktet du oppdaget, eller burde ha oppdaget, både tapet og at megleren kan være ansvarlig. Selv om du dermed ofte har mer tid enn du tror, er bevisene ferskere og lettere å sikre jo raskere du går i gang med å dokumentere saken — vitner husker bedre, og e-poster og meldinger er enklere å finne frem til kort tid etter at de ble sendt.
Neste steg
Med dokumentasjonen samlet bør du sende en skriftlig henvendelse til meglerforetaket der du konkret beskriver hva megleren visste, når, og hvorfor du mener dette skulle vært opplyst om. Be om et skriftlig svar. Meglerforetak har ofte interne rutiner for å håndtere denne typen klager, og en godt dokumentert henvendelse gjør det vanskeligere for foretaket å avvise saken uten en reell vurdering. Fører ikke dette frem, kan du bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som behandler slike tvister gratis for forbrukere. Nemnda vurderer sakens dokumentasjon og gir en uttalelse om hvorvidt megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Husk også at et brudd på opplysningsplikten fra meglerens side kan gi grunnlag for erstatningskrav dersom du kan vise til et konkret økonomisk tap som følge av det som ikke ble opplyst om — for eksempel kostnader til utbedring av det skjulte forholdet, eller en dokumenterbar verdiforskjell. Er saken komplisert, eller er det uenighet om hva megleren faktisk visste, kan det være fornuftig å la en boligadvokat gå gjennom dokumentasjonen og vurdere hvor sterkt grunnlaget ditt egentlig er, før du legger ned mye tid i en klageprosess. En advokat kan også bidra til å formulere kravet presist, noe som ofte gjør det enklere både for meglerforetaket og for Reklamasjonsnemnda å ta stilling til saken raskt.
Kort oppsummert: - Megler er ikke automatisk ansvarlig for det selger visste og aldri fortalte, men er ansvarlig for det megleren selv fikk kunnskap om - Kunnskap kan komme fra tilstandsrapporter, muntlige opplysninger fra selger, eller det megleren selv observerte på befaring - Dokumenter alt skriftlig — e-poster, meldinger, rapporter og en kronologisk oversikt over hva som skjedde når - Send skriftlig krav til meglerforetaket først, og bruk eventuelt Reklamasjonsnemnda dersom saken ikke løses - Et bevist brudd på opplysningsplikten kan gi grunnlag for erstatningskrav dersom det har ført til et økonomisk tap for deg