Naboen i tomannsboligen vil ikke betale sin del av nytt tak. Hva nå?

Er tomannsboligen seksjonert?

Alt dette bygger på eierseksjonsloven, og den gjelder bare hvis eiendommen er seksjonert. En tomannsbolig kan være organisert på flere måter. Den kan være delt i to seksjoner i et eierseksjonssameie, den kan være to separate eiendommer med hver sin tomt, eller den kan ha en annen sameieform. Sjekk matrikkelbrevet eller grunnboken for å se hvilken ordning dere har.

Har dere to separate eiendommer, er ikke taket et felles anliggende etter eierseksjonsloven. Da må du se på avtaler eller servitutter (rettigheter tinglyst på eiendommen), og om taket faktisk er sammenbygd med naboens.

Hvorfor taket er felles og hvem som skal vedlikeholde det

I et seksjonert bygg er fellesareal alt som ikke inngår i bruksenhetene, jf. definisjonen i eierseksjonsloven § 4. Taket hører normalt til fellesarealet, men det avhenger av hvordan bruksenhetene er avgrenset i seksjoneringen.

Sameiet skal holde fellesarealene, inkludert bygningen, forsvarlig ved like. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig (§ 33). Er taket utslitt og lekker, er skifte altså en del av vedlikeholdet. Kostnadene er felleskostnader, som fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken (§ 29). Er brøken 50/50, deler dere regningen likt. Er den 60/40, betaler den ene 60 prosent. Særlige grunner kan gi en annen fordeling etter nytte eller forbruk, og vedtektene kan fastsette noe annet hvis de som berøres, uttrykkelig sier seg enige.

Trenger dere naboens ja for å skifte taket?

Plikten til å vedlikeholde følger av loven og ikke av naboens ja. Selve arbeidet må likevel besluttes av riktig organ. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (§ 57), og skal ta alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer (§ 58). Beslutninger som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret.

Med bare to eiere kan det være uenighet om både tidspunkt og pris. Står stemmene 1–1 i årsmøtet, avgjør loddtrekning. Vil dere gjøre mer enn å erstatte taket slik det var, for eksempel bygge ut loftet eller endre takformen, kan det være en endring av bebyggelsen som krever to tredjedeler av stemmene, og da trengs begge.

Når det er besluttet å skifte taket, skal alle betale sin del av kostnaden. Er forslaget ikke vedtatt, og taket likevel trenger arbeid, kommer selvhjelpsretten i § 33 inn, som er omtalt lenger ned.

Hva du kan gjøre hvis naboen ikke betaler

Første skritt er et skriftlig krav. Vis til vedtaket, sameiebrøken og fristen. Den som har betalt mer i felleskostnader enn sin del, har krav på å få det tilbake (§ 29 fjerde ledd).

Betaler naboen fortsatt ikke, har de andre seksjonseierne panterett i naboens seksjon for krav som følger av sameieforholdet (§ 31). Pantekravet kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet. Panteretten faller bort hvis det ikke kommer inn en begjæring om tvangsdekning til namsmyndigheten senest to år etter at kravet skulle vært betalt. Styret og de seksjonseierne som har dekket mer enn sin del, kan gjøre panteretten gjeldende.

Er kravet større enn pantegrensen, er resten et vanlig pengekrav, som kan inndrives på vanlig måte. Du kan lese mer om legalpanten i sameiets legalpant.

Hva hvis taket ikke blir skiftet?

Sameiet har plikt til å vedlikeholde, men noen ganger blir ingenting gjort fordi eierne ikke blir enige. Hvis det mangelfulle vedlikeholdet kan påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv og kreve nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader. De andre skal varsles i rimelig tid før arbeidet starter. Varsel kan unnlates når særlige grunner gjør det rimelig (§ 33).

Det er altså ikke nødvendig å vente på at naboen kommer på andre tanker, men du bør dokumentere skaden, innhente tilbud og gi skriftlig varsel.

Kort oppsummert

• I en seksjonert tomannsbolig er taket normalt fellesareal, og kostnadene fordeles etter sameiebrøken.
• Sameiet har plikt til å skifte taket når det er nødvendig, og naboen kan ikke stoppe nødvendig vedlikehold ved å nekte å betale.
• Sameiet har legalpant i naboens seksjon, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet.
• En seksjonseier som har betalt mer enn sin del, kan kreve det tilbake.
• Naboen i tomannsboligen som ikke vil betale taket, kan kreves for beløpet.