Hvor mye kan styret bruke uten å spørre generalforsamlingen?

Det finnes ingen fast kronegrense

Mange spør hvor mye styret kan bruke uten å spørre generalforsamlingen, og vil ha et tall. Loven gir ikke et slikt tall. Grensen går ved typen tiltak, og for noen tiltak også ved størrelsen på kostnaden sammenlignet med lagets årlige felleskostnader.

Styret skal lede laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak, og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til et annet organ (borettslagsloven § 8-8). I sameier skal styret sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvaltningen av sameiets anliggender (eierseksjonsloven § 57), og ta beslutninger som ikke er lagt til andre organer (§ 58).

Vanlig drift og vedlikehold

Strøm, renhold, forsikring, vaktmester, løpende reparasjoner og vedlikehold ligger hos styret. Det samme gjelder utskifting av en ødelagt pumpe, tetting av tak og maling av trapperom. Her gjelder ingen beløpsgrense. Styret kan bruke så mye som vedlikeholdet krever, og det kan være store summer i et gammelt bygg.

Poenget er at slike utgifter er en del av lagets løpende drift, og at budsjettet for felleskostnadene normalt er laget med dem i tankene. Har styret hatt dårlige anslag og går over budsjett, kan det bli behov for å øke felleskostnadene, men utgiften er likevel lovlig.

Når generalforsamlingen må si ja i borettslag

Styret kan ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall gjøre vedtak om følgende (§ 8-9):

• ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
• å øke antall andeler eller knytte andeler til boliger som før var tenkt brukt til utleie
• salg eller kjøp av fast eiendom
• å ta opp lån som skal sikres med pant foran innskuddene
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
• andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører til økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene

Fem prosent-grensen gjelder kun den siste gruppen. De fem første punktene krever to tredjedeler uavhengig av hva de koster.

Hvordan fem prosent regnes

Beregn årlige felleskostnader slik de er i dag, og sammenlign med tiltakets totale kostnad. Er årlige felleskostnader 2 800 000 kroner, er grensen 140 000 kroner. Koster et tiltak som går ut over vanlig forvaltning mer enn det, må generalforsamlingen vedta det med to tredjedeler. Koster det mindre, trenger styret ikke samtykke etter denne bestemmelsen, så lenge tiltaket ikke faller inn under et av de fem første punktene.

Er du i tvil om et tiltak er vanlig forvaltning, vurderes det ut fra forholdene i laget. En ny benk er vanlig. En ny lekeplass der det ikke har vært noe før, er trolig ikke det.

Hastesaker og skader

Oppstår det en akutt skade, for eksempel en vannlekkasje som må stoppes i kveld, er det vanlig drift å få en rørlegger på stedet. Styret trenger ikke vente på generalforsamlingen for å hindre at skaden vokser. Skal skaden utbedres på en måte som går ut over vanlig vedlikehold, kommer reglene over inn for den delen av arbeidet.

Gjør styret noe som krever samtykke uten å ha det, bryter det lagets regler. Styremedlemmene kan da bli erstatningsansvarlige hvis de forsettlig eller uaktsomt volder laget tap (§ 12-1). Det er derfor tryggere å ta usikre saker til generalforsamlingen.

Sameier

I sameier er grensene i hovedsak lagt til årsmøtet. Ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, krever minst to tredjedeler av stemmene som er gitt (§ 49). Det samme gjelder salg, kjøp og leie av fast eiendom. Tiltak som angår bo- eller bruksinteressene og går ut over vanlig forvaltning, kan besluttes med vanlig flertall hvis kostnaden er under fem prosent av årlige felleskostnader, og krever to tredjedeler over det (§ 50). Koster tiltaket enkelte seksjonseiere mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, kan det bare gjennomføres hvis de uttrykkelig sier seg enige.

Kort oppsummert

• Loven har ingen fast kronegrense for hvor mye styret kan bruke. Hva slags tiltak det er, avgjør.
• Vanlig drift og vedlikehold kan styret avgjøre alene, uansett beløp.
• I borettslag krever tiltak utover vanlig forvaltning to tredjedeler i generalforsamlingen hvis de koster mer enn fem prosent av årlige felleskostnader.
• Ombygging som går ut over vanlig forvaltning, salg og kjøp av fast eiendom og lån med pant foran innskuddene krever to tredjedels flertall i generalforsamlingen.
• I sameier ligger tilsvarende grenser i eierseksjonsloven §§ 49 og 50.