Generalforsamlingen må selv ta stilling til alt som griper vesentlig inn i andelseiernes rettigheter, økonomi eller eierforhold — dette er beslutninger styret ikke kan ta på egen hånd, uansett hvor fornuftige de måtte fremstå. De klareste eksemplene er vedtektsendringer, valg av styre, godkjenning av årsregnskapet, og større bygningsmessige eller økonomiske disposisjoner som går utover vanlig drift.

Saker loven krever skal opp hvert år

Enkelte saker skal alltid behandles på den ordinære generalforsamlingen, uansett hvor rutinemessig driften ellers har vært det foregående året. Godkjenning av årsregnskapet og årsberetningen er en slik fast post — styret kan ha fulgt opp økonomien løpende gjennom hele året, men det er generalforsamlingen som formelt godkjenner regnskapet i etterkant. Valg av styremedlemmer, med styrelederen valgt særskilt, er en annen fast oppgave som ligger til generalforsamlingen alene. Fastsettelse av eventuelt honorar til styret er også noe bare generalforsamlingen kan vedta — styret kan ikke bestemme sin egen godtgjørelse.

Større økonomiske og bygningsmessige beslutninger

Loven legger enkelte særlig inngripende beslutninger til generalforsamlingen, og krever i disse tilfellene et kvalifisert flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Dette gjelder blant annet:

  • Bygningsmessige endringer utover vanlig vedlikehold — for eksempel påbygg, tilbygg, eller ombygging som endrer bygningens karakter, i motsetning til reparasjon og vedlikehold av det som allerede finnes.
  • Endring av andelstallet eller innskuddene i borettslaget, for eksempel ved deling av eksisterende boliger til flere andeler.
  • Kjøp eller salg av fast eiendom på vegne av laget, enten det gjelder en tomt, en tilleggsdel av bygningsmassen, eller hele eiendommer.
  • Opptak av lån med pantesikkerhet utover innskuddene andelseierne allerede har i eiendommen — altså der laget stiller ekstra sikkerhet utover det som allerede er bundet opp.

Disse sakene er for tunge og prinsipielle til at styret kan avgjøre dem alene, selv om styret gjerne er den som utreder og legger frem forslaget for generalforsamlingen, innhenter tilbud og forbereder beslutningsgrunnlaget.

Vedtektsendringer og andre kvalifiserte flertallskrav

Vedtektsendringer er kanskje det tydeligste eksempelet på noe bare generalforsamlingen kan gjøre, og krever et flertall på to tredjedeler av avgitte stemmer. Dette er utdypet i artikkelen «Hva kreves for å endre vedtektene?». Fellesnevneren for alle disse sakene er at de enten endrer andelseiernes grunnleggende rettigheter og plikter, eller innebærer en økonomisk risiko og forpliktelse som går langt utover det styret kan forsvare å ta ansvar for på egen hånd.

Forskjellen fra styrets myndighet i praksis

Der styret kan handle raskt og selvstendig i det daglige, er generalforsamlingens rolle å sette de store rammene og ta stilling til det som virkelig betyr noe for andelseiernes økonomi og rettigheter over tid. En nyttig tommelfingerregel er å spørre: gjelder dette å opprettholde og drifte det borettslaget allerede har, eller innebærer det en vesentlig endring, utvidelse eller ny økonomisk forpliktelse for laget? I det første tilfellet er det normalt styrets bord, i det andre tilfellet skal generalforsamlingen ha siste ord.

Eksempel

Tenk deg et borettslag der styret ønsker å bygge nye, større balkonger på hele boligblokken — ikke bare reparere de eksisterende, men utvide dem vesentlig og endre fasadens utseende. Dette er en bygningsmessig endring utover vanlig vedlikehold, og krever derfor generalforsamlingens godkjenning med minst to tredjedels flertall, selv om styret er den som har utredet prosjektet og innhentet tilbud fra entreprenører. Et annet eksempel: dersom borettslaget vurderer å selge en ubebygd tomt det eier ved siden av boligblokkene til en utbygger, er dette et salg av fast eiendom som utelukkende generalforsamlingen kan vedta — styret kan forhandle frem en avtale, men den endelige beslutningen om å selge må tas av andelseierne i fellesskap, med det flertallet loven krever.

Systemet er bygget slik at styret har handlefrihet i det daglige, mens de virkelig tunge og retningsgivende beslutningene alltid skal tilbake til eierne selv.

Andre saker som hører hjemme på generalforsamlingen

Utover de klart lovregulerte sakene, er det også vanlig at spørsmål av mer prinsipiell eller inngripende karakter legges frem for generalforsamlingen selv om loven ikke uttrykkelig krever det — for eksempel en vesentlig endring av husordensreglene, en betydelig og varig økning i felleskostnadene som følge av et stort investeringsprosjekt, eller spørsmål om sammenslåing, deling eller oppløsning av borettslaget. Slike beslutninger er så grunnleggende for andelseiernes fremtidige forhold til laget at et ansvarlig styre normalt vil søke generalforsamlingens tilslutning selv i grensetilfeller, fremfor å strekke egen myndighet til det ytterste.

Konsekvensen av å gå utenfor egen myndighet

Fatter styret et vedtak i en sak som etter loven skulle vært avgjort av generalforsamlingen, risikerer beslutningen å være ugyldig, uavhengig av hvor fornuftig den fremstår i ettertid. En avtale styret har inngått på vegne av laget i en sak utenfor egen myndighet, kan i verste fall måtte reverseres, og styremedlemmene kan i særlig graverende tilfeller bli holdt personlig ansvarlige dersom laget lider et økonomisk tap som følge av dette. Dette er en viktig grunn til at styret bør være varsomt og heller legge en sak frem for generalforsamlingen i tvilstilfeller, fremfor å innta et for vidt syn på egen myndighet.