Muntlige tillegg til egenerklæringen på visning

Hva et muntlig tillegg kan bety

På visning kan selgeren eller megleren si noe som ikke står i skjemaet: «Taket er byttet i fjor», «Vi har aldri hatt fukt». Slike utsagn kan være uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8, som gjelder opplysninger selgeren har gitt. Loven skiller ikke mellom skriftlige og muntlige opplysninger.

Avtalen om kjøp av fast eiendom kan inngås både skriftlig og muntlig. Er en avtale muntlig, kan hver av partene kreve at den skrives ned. Poenget er at det som blir lovet eller opplyst, kan få rettsvirkning selv uten at det står i kontrakten. Men for muntlige opplysninger vil det som regel være bevisene som avgjør.

Bevisproblemet med muntlige opplysninger

Du må sannsynliggjøre at utsagnet falt, hvem som sa det, og at det virket inn på avtalen. Uten noe skriftlig blir det ord mot ord. Selgeren kan si at du misforsto, og at hun ikke husker at hun sa det.

Ting som kan styrke saken din:

• Vitner som var med på visningen, for eksempel ektefelle, venn eller andre interessenter
• Meldinger der du etterpå skrev «som du sa på visningen, er taket byttet» og fikk et svar
• Notater du skrev samme dag, med dato og klokkeslett
• Budet ditt, hvis det viser at du la vekt på opplysningen

Tilskuddene har ulik vekt. Et notat du har skrevet selv, er svakere enn en bekreftelse fra selgeren. Selgerens forsikring dekker ofte ikke muntlige avtaler mellom kjøper og selger, i alle fall ikke i vilkårene til ett selskap. Da kan det bli selgeren selv som må stå for kravet.

Hvem sa det på visningen

Visninger holdes ofte av en medhjelper til megleren, som kan lage utkast til salgsoppgave og annonser og holde visninger. Bare ansvarlig megler kan gi råd og opplysninger av betydning for handelen. Det som en medhjelper sier på visning, er derfor ikke nødvendigvis en opplysning fra selgeren.

Sa selgeren det selv, er saken enklere. Sa megleren eller en medhjelper det, blir det et spørsmål om det var på vegne av selgeren, og om megleren har ansvar. Loven nevner opplysninger gitt i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på vegne av selgeren, men en enkelt bemerkning på visning er ikke like enkel å plassere. Vurderingen avhenger av situasjonen. Skriv derfor ned hvem som sa hva.

Slik gikk det for Annette

Annette var på visning av en leilighet. Selgeren fortalte at bad og våtrom ble pusset opp av rørlegger for fire år siden, og at «det aldri har vært fuktproblemer». I egenerklæringen sto det ingenting om badet.

Annette sendte en e-post til megleren dagen etter: «Jeg forstår at badet er pusset opp av rørlegger, og at det ikke har vært fukt. Stemmer det?» Megleren svarte «ja» og sendte det videre til selgeren. Etter overtakelsen fant hun fukt bak flisene, og en rørlegger sa at badet aldri hadde vært utført av fagfolk. Selgeren kunne ikke benekte e-postene, og saken endte med prisavslag.

Slik gjør du muntlige opplysninger skriftlige

1. Skriv ned samme dag hva som ble sagt, av hvem, og hva du forsto.
2. Send en kort e-post til megleren og be om bekreftelse, gjerne med kopi til selger.
3. Be om at opplysningen tas inn i salgsoppgaven eller kontrakten.
4. Vent med å binde deg til du har svar, hvis opplysningen betyr mye.
5. Har du allerede kjøpt, samle vitnene mens minnet er ferskt.

Får du ikke skriftlig bekreftelse, kan det i seg selv si noe. Hvis selgeren ikke vil skrive det ned, er det et signal om at opplysningen ikke er så sikker som den hørtes ut. Mer om hvordan muntlige opplysninger vurderes, står i muntlige lovnader på visning. Resten av reglene om krav og frister står i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Hva hvis selgeren har rettet opp?

Selgeren kan rette en uriktig opplysning hvis hun gjør det i tide og på en tydelig måte. Sier hun på visning at taket er skiftet, og skriver så «originalt tak» i egenerklæringen, kan det være en retting. Da må du ha sett den, og den må ha kommet før du bandt deg. Se er egenerklæringen en del av kjøpsavtalen og egenerklæringen var ikke vedlagt salgsoppgaven for hvordan skjemaet henger sammen med resten.

Kort oppsummert

• Muntlige tillegg til egenerklæringen på visning kan være uriktige opplysninger etter § 3-8.
• Du må selv sannsynliggjøre hva som ble sagt og at det virket inn på avtalen.
• Vitner, meldinger og notater gjør muntlige tillegg lettere å bevise.
• Selgerens forsikring dekker ofte ikke muntlige avtaler.
• Be om skriftlig bekreftelse før du binder deg.