Motbud fra selger: slik fungerer det i budrunden

Hva et motbud er

Et motbud er ditt svar på et bud, der du endrer noe. Oftest er det prisen, men det kan også være overtakelsesdatoen, et forbehold eller hva som følger med.

Et svar som ikke stemmer med budet, regnes som et avslag kombinert med et nytt tilbud (avtaleloven § 6, første ledd). Det har to følger:

Det opprinnelige budet er avslått. Budgiveren er ikke lenger bundet av det.

Du har gitt et eget tilbud. Du er bundet av det fra budgiveren har fått kunnskap om det, og fram til fristen du har satt.

Motbud fra selger binder deg hvis budgiveren sier ja

Svarer budgiveren ja til motbudet innen fristen, er avtalen inngått. Du kan ikke trekke deg fordi det i mellomtiden har kommet et høyere bud fra en annen.

Det er derfor viktig at motbudet bare inneholder vilkår du faktisk vil selge på. Har du glemt å ta med overtakelsesdato, gjelder det som ellers følger av loven og kontrakten. Uten avtale kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, hvis hun har oppfylt sine plikter (avhendingslova § 2-3).

Motbudet skal være skriftlig. Megleren kan bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd). I praksis signerer du motbudet elektronisk eller på et skjema fra megleren.

Slik bør motbudet være formulert

Et godt motbud er presist. Det bør inneholde

• pris i kroner,
• akseptfrist med dato og klokkeslett,
• overtakelsesdato,
• eventuelle vilkår om forbehold, for eksempel at budgiverens forbehold om finansiering faller bort.

Et motbud som bare sier «selger ønsker noe mer», er ikke et tilbud budgiveren kan akseptere. Det skaper bare usikkerhet om hva som gjelder. Skriv beløpet.

Fristen setter du selv. Velger du en kort frist, tvinger du fram et raskt svar. Velger du en lang, binder du deg lenger.

Stine satte fristen til kl. 12.00 neste dag. Budgiveren svarte kl. 10.15 med et nytt bud på 2 900 000 kroner. Det var et motbud på motbudet, altså et avslag på Stines tilbud og et nytt bud. Stines motbud falt dermed bort. Hun aksepterte 2 900 000 kroner kl. 11.00.

Motbud til flere budgivere samtidig

Er det flere budgivere, kan det være fristende å sende samme motbud til alle. Det er risikabelt. Hvert motbud er et bindende tilbud. Aksepterer to budgivere innen fristen, kan du ha bundet deg til to kjøpere for samme bolig. Da har du et alvorlig problem med den ene.

Vil du gå tilbake til flere budgivere, er det tryggere å la megleren informere om at det er kommet et nytt bud, og be om nye bud. Da er det budgiverne som byr, og du velger. Mer om valg mellom like bud står i flere like bud.

Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og hjelpe deg med å vurdere budene (eiendomsmeglingsloven § 6-8, første og femte ledd). Be megleren forklare risikoen før du sender motbud til mer enn én.

Hva du mister når du gir motbud

Du mister det opprinnelige budet. Det er den viktigste konsekvensen, og den mange glemmer. Har du gitt motbud på 2 920 000 kroner på et bud på 2 850 000 kroner, kan du ikke senere si «greit, da tar jeg 2 850 000» uten at budgiveren gir et nytt bud.

Har budet et forbehold om salg av egen bolig eller finansiering, kan motbudet være en måte å få forbeholdet fjernet eller fristen forkortet på. Se bud med forbehold om salg av egen bolig.

Motbudet og svaret på det skal også inn i budjournalen, med tidspunkt for avslag og aksept (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Etter salget får du kopi, og der kan du se hele forløpet.

Et motbud er heller ikke gratis for forholdet til budgiveren. Noen budgivere oppfatter det som et signal om at du vil forhandle. Andre trekker seg. Det finnes ingen fasit for hva som virker best.

Kort oppsummert

• Et motbud er et avslag på budet og et nytt tilbud fra deg (avtaleloven § 6, første ledd).
• Aksepterer budgiveren i tide, er handelen bindende for begge.
• Det opprinnelige budet faller bort når du sender motbudet.
• Motbudet skal være skriftlig, med pris, frist og overtakelsesdato.
• Motbud til flere samtidig kan binde deg til mer enn én kjøper.