Kort akseptfrist i budet: kan du be om mer tid?
Ja, du kan be om mer tid, men en akseptfrist budgiveren har satt, kan bare forlenges hvis budgiveren selv går med på det. Loven gir deg likevel et gulv: megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, når du selger som privatperson. Er fristen åpenbart for kort, skal megleren fraråde budgiveren å bruke den og fortelle deg hva den korte fristen betyr. Du kan også svare med et motbud med din egen frist.
Heidi hadde siste visning tirsdag kveld. Onsdag kl. 09.40 kom det første budet, med akseptfrist kl. 12.00 samme dag. Hun satt i et møte på jobben og ville snakke med søsteren sin før hun bestemte seg. To timer og tjue minutter føltes for lite.
Akseptfrist budgiveren kan sette: minstegrensen
Akseptfristen er tidspunktet budgiveren setter for når du senest må ha akseptert budet. Går fristen ut uten at du har akseptert, er budgiveren ikke lenger bundet.
Loven setter en nedre grense for hvor kort fristen kan være i bud megleren formidler (eiendomsmeglingsloven § 6-8, tredje ledd). Grensen står i forskriften: når du selger som privatperson, kan megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, tredje ledd). Lørdag regnes ikke som virkedag.
Er siste visning på en søndag, er første virkedag mandag. Er siste visning på fredag, er første virkedag også mandag, fordi lørdag ikke teller.
Heidis siste visning var tirsdag. Første virkedag etter var onsdag. Fristen kl. 12.00 onsdag var dermed lovlig, selv om den var kort.
Når akseptfristen er åpenbart for kort
Fristen kan være lovlig og likevel for kort til at budrunden blir forsvarlig. Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og tilpasse tempoet slik at du og interessentene har et forsvarlig grunnlag for valgene dere tar (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, første ledd).
Kommer det et bud med en frist som er åpenbart for kort til at megleren kan håndtere det forsvarlig, har megleren to plikter (eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, andre ledd). Megleren skal fraråde budgiveren å sette en så kort frist og si at den kan føre til at du ikke aksepterer. Holder budgiveren likevel fast ved fristen, skal megleren orientere deg om budet og om følgene av at fristen er for kort.
Megleren skal også legge til rette for at du og de andre får rimelig tid til å tenke over budene.
Slik ber du om mer tid
Du kan be megleren spørre budgiveren om å forlenge fristen. Megleren formidler ønsket, og budgiveren svarer. Sier budgiveren ja, gjelder den nye fristen. Sier hun nei, står den opprinnelige.
Alle bud og svar som formidles, skal være skriftlige (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd). En forlengelse bør derfor også komme skriftlig, så det ikke blir tvil om hvilken frist som gjelder. Endringen skal komme fram i budjournalen, der akseptfristen føres (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5).
Du kan ikke tvinge fram en forlengelse. Vil budgiveren ikke gi mer tid, har du tre valg: akseptere, avslå eller la fristen gå ut. Det siste er det samme som å avslå. Budet faller bort.
Motbud med din egen frist
Et alternativ er å svare med et motbud. Da setter du selv vilkårene, også fristen for når budgiveren må svare. Motbudet regnes som et avslag på budet og et nytt tilbud fra deg, slik at det opprinnelige budet faller bort. Hvordan motbud virker, er forklart i motbud fra selger.
Et motbud gir deg tid, men det har en pris. Budgiveren er ikke lenger bundet av sitt eget bud. Svarer hun ikke, står du uten bud.
Hva megleren kan gjøre før budrunden starter
Mange av problemene med korte frister kan du løse før visningen. Avtal med megleren hvordan du vil ha budene, hvor raskt du kan svare og hvem du vil rådføre deg med. Si fra om tider du ikke er tilgjengelig.
Megleren kan opplyse interessentene om at du ønsker frister som gir deg en viss tid. Det binder ikke budgiverne, men det gjør det lettere for megleren å fraråde svært korte frister, slik forskriften krever.
Heidi ba megleren spørre om fristen kunne flyttes til kl. 15.00. Budgiveren sa ja. Kl. 13.15 kom et nytt bud fra en annen interessent, og Heidi solgte til den høyeste av de to kl. 14.50. Hadde hun latt fristen gå ut kl. 12.00, ville det første budet ha falt bort.
Ligger det et bud under prisantydningen, kan en kort frist være et forsøk på å presse fram et raskt ja. Se bud under prisantydning for hvordan du kan vurdere det.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning når du selger som privatperson. Lørdag er ikke virkedag.
- Er fristen åpenbart for kort, skal megleren fraråde budgiveren og orientere deg om følgene.
- Du kan be om forlengelse, men budgiveren bestemmer.
- Lar du fristen gå ut, faller budet bort.
- Et motbud gir deg egen frist, men da er budgiveren ikke lenger bundet av sitt bud.