Bud med forbehold om salg av egen bolig: hva betyr det for deg?

Forbehold salg av egen bolig: hva det betyr for deg

Et forbehold (et vilkår budgiveren tar for at handelen skal bli endelig) gjør avtalen betinget. Aksepterer du budet, er det inngått en avtale. Den blir likevel bare endelig hvis vilkåret blir oppfylt innen fristen. Selger budgiveren boligen sin i tide, faller forbeholdet bort, og dere har en vanlig handel. Klarer hun det ikke, faller avtalen bort, og du står der du startet.

Bindingen er skjev. Du er bundet til å selge til denne kjøperen så lenge fristen løper. Kjøperen er bare bundet hvis hennes eget salg går i orden. I fristen kan du ikke akseptere et bedre bud fra en annen, med mindre dere har avtalt at du kan det.

Megleren kan ikke akseptere budet for deg uten at du har gitt en særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Det er altså du som bestemmer om du vil ta risikoen.

Hvor lenge du står bundet

Fristen står i budet. Den varierer, og loven setter ingen grense for hvor lang den kan være. En frist på noen uker er noe annet enn en frist på tre måneder, særlig hvis du selv skal kjøpe noe nytt og trenger å vite hva du har.

Tenk gjennom hva fristen koster. Felleskostnader, strøm, renter og forsikring på boligen er dine helt til kjøperen overtar (avhendingslova § 2-5). Faller handelen bort etter seks uker, har boligen også ligget ute uten å være til salgs i praksis. Interessentene fra visningen kan ha kjøpt noe annet i mellomtiden.

Spør megleren hvor langt budgiveren har kommet med sitt eget salg. Er boligen hennes allerede lagt ut, har hun hatt visning, eller er den ikke engang verdivurdert? Det sier mer om risikoen enn selve fristen.

Megleren skal opplyse deg skriftlig om forbeholdet

Megleren skal orientere deg skriftlig om bud som kommer inn, og opplysningene skal blant annet omfatte budets størrelse, forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8, femte ledd). Megleren skal også hjelpe deg med å vurdere budene. Ved to bud der det ene har forbehold, hører det med at megleren forklarer forskjellen på dem.

Alle bud skal være skriftlige, og megleren skal ha legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles videre (eiendomsmeglingsloven § 6-8, fjerde ledd). Forbeholdet og tidspunktet for når det faller bort, skal føres i budjournalen (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Etter salget får du kopi av journalen. Les mer om dette i budjournalen for selger.

Megleren kan heller ikke formidle et bud med vilkår om at forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8, tredje ledd). De andre i budrunden kan derfor få vite at det høyeste budet er betinget.

Motbud med kortere frist eller rett til å selge videre

Du kan ikke kreve at budgiveren endrer fristen. Det du kan gjøre, er å svare med et motbud. Et svar som endrer vilkårene i budet, regnes som et avslag på budet og et nytt tilbud fra deg. Det betyr at det opprinnelige budet faller bort i det øyeblikket du sender motbudet. Mer om det står i motbud fra selger.

I et motbud kan du for eksempel foreslå

• en kortere frist for forbeholdet,
• en høyere pris som betaling for usikkerheten,
• at du kan fortsette å selge boligen og ta imot andre bud mens fristen løper, og at kjøperen da får en kort frist til å frafalle forbeholdet hvis et nytt bud kommer.

Det siste punktet må dere avtale uttrykkelig. Uten en slik avtale står du bundet til fristen er ute. Få megleren til å skrive vilkåret presist, så det er klart hvor lang tid kjøperen har på å svare og hva som skjer hvis hun ikke svarer.

Når et betinget bud kan være verdt å godta

Et bud med forbehold er ikke nødvendigvis dårlig. Ligger budgiverens bolig i et område der boliger selges raskt, og den allerede er lagt ut, er risikoen mindre. Eiendom Norge, FINN og Eiendomsverdi oppgir at salgstiden i desember 2025 var 71 dager i snitt for landet, men bare 20 dager i Bergen og 26 i Stavanger. I Tønsberg var den 105 dager. Hvor budgiverens bolig ligger, betyr altså mye.

Ellinor regnet på det. Forskjellen mellom budene var 75 000 kroner. Faller det betingede budet bort etter seks uker, må hun starte på nytt med nye visninger og nye utlegg. Hun spurte megleren om paret hadde hatt visning. Det hadde de ikke. Hun aksepterte det lavere budet uten forbehold.

Hadde paret allerede hatt visning med mange interessenter, kunne regnestykket blitt et annet. Det er ingen fasit, og megleren har plikt til å hjelpe deg med vurderingen, uten at valget går over på megleren.

Ett forhold til: forbehold om salg kommer ofte sammen med et spørsmål om finansiering. Megleren skal kontrollere finansieringen før handelen sluttes. Er det ikke gjort, skal du få skriftlig beskjed om hvorfor (eiendomsmeglingsloven § 6-8, sjette ledd). Det gjelder også når det ligger et forbehold om salg i budet.

Kort oppsummert

• Aksepterer du et bud med forbehold om salg av egen bolig, er du bundet mens kjøperen bare blir bundet hvis hennes salg går i orden innen fristen.
• Megleren skal gi deg skriftlig beskjed om forbeholdet og fristen, og forbeholdet føres i budjournalen.
• Du kan ikke pålegge en kortere frist, men du kan svare med motbud, og da faller det opprinnelige budet bort.
• Rett til å selge videre mens fristen løper må avtales uttrykkelig.
• Spør hvor langt budgiveren har kommet med sitt eget salg før du bestemmer deg.