Mister jeg dagmulkten hvis jeg flytter inn før overtakelsen?

Når flyttingen ikke stopper dagmulkten

Er arbeidet ikke fullført, oppfyller ikke innflyttingen vilkårene i § 14 annet ledd. Da har du ikke overtatt etter den regelen, og dagmulkten kan fortsette å løpe etter § 17 og § 18, siden overtakelsen ennå ikke har skjedd.

Det er likevel en risiko. Entreprenøren kan hevde at du har godtatt ytelsen ved å ta den i bruk, eller at du har avtalt at overtakelsen skjedde da du fikk nøklene. Uten skriftlig forbehold er det du som må bevise at du bare flyttet inn midlertidig.

Det gjelder spesielt hvis alt vesentlig er gjort, og det som gjenstår, er små restarbeider. Da kan entreprenøren peke på at boligen i praksis er ferdig, og at forsinkelsen er over.

Hva du mister om du flytter inn

Er det regnet som overtakelse, mister du dagmulkten for tiden etter. Du mister også retten til å heve etter § 20, siden loven sier at heving bare kan gjøres gjeldende hvis det er gitt melding om hevingskravet før overtakelsen.

Risikoen for boligen blir din. Skjer det en brann eller en vannskade etter at du er inne, er det ikke lenger entreprenøren som bærer risikoen. Sjekk derfor at huset er forsikret fra den dagen du flytter inn.

Reklamasjonsfristen begynner å løpe. Du har fem år fra overtakelsen til å melde mangler (§ 30), men du må si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget dem.

Hvis det er entreprenøren som ber deg flytte inn

Noen ganger er det entreprenøren som foreslår at du flytter inn tidlig, for eksempel fordi han vil bli kvitt dagmulkten eller sette i gang sluttoppgjøret. Du har ingen plikt til å si ja. Overtakelse skal skje ved en forretning med synfaring, og er ikke betalingstiden avtalt, kan entreprenøren ikke kreve sluttoppgjør etter § 46 før overtakelsen har skjedd.

Takker du ja, skriv hva du går med på, og hva du ikke går med på. Vil han at du skal signere på at du har «overtatt», kan du la være. Foreslå at dere heller skriver en protokoll over hva som er ferdig og hva som gjenstår, uten at den kalles overtakelse.

Slik flytter du inn uten å miste kravene

Be om en skriftlig avtale før du flytter. Den bør si at innflyttingen skjer midlertidig, at den ikke er overtakelse, at dagmulkten løper til overtakelsesforretningen er holdt, og hvem som har risikoen i mellomtiden. Utbyggeren kan avslå, og da må du velge: vente, eller ta risikoen.

Skriv forbeholdet i en e-post hvis han ikke vil signere. «Jeg flytter inn 1. mars for å unngå dobbel husleie. Dette er ikke overtakelse, og jeg tar forbehold om dagmulkt og andre krav.» Be om bekreftelse.

Hold overtakelsesforretningen separat. Du kan kalle inn med minst sju dagers varsel når entreprenøren har meldt at arbeidet er ferdig (§ 15). Gjenstående arbeid skal skrives inn i protokollen.

Kort oppsummert

• Flytte inn før overtakelse: du mister dagmulkten hvis innflyttingen regnes som overtakelse, og loven sier det når arbeidet er fullført og du har flyttet inn.
• Flytter du inn mens arbeid gjenstår, er det ikke uttrykkelig overtakelse etter loven, men det er en risiko.
• Overtakelsen flytter risikoen til deg, starter reklamasjonsfristene og avslutter hevingsretten.
• Skriv avtale eller e-post med forbehold før du flytter inn.
• Be om overtakelsesforretning når arbeidet er ferdig, og skriv gjenstående arbeid i protokollen.