Mal for felles reklamasjon fra sameiet til utbyggeren

Hva loven krever av en reklamasjon

Bustadoppføringslova § 30 sier at du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke er gitt melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Mangelen kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen.

Loven stiller ikke krav til at meldingen har en bestemt form. Skriftlig er likevel lett å bevise. Sender dere meldingen på en forsvarlig måte, kan dere gjøre gjeldende at den er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer frem (§ 5). E-post med lesebekreftelse eller rekommandert brev er enkelt å dokumentere.

Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, skal dere melde så snart det er mulig. Reklamasjonen bør derfor sendes kort tid etter overtakelsen og ikke vente på ettårsbefaringen.

Styret sender reklamasjonen på vegne av seksjonseierne, for feil i fellesarealene. Det har sin hjemmel i eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b. Den enkelte eier sender selv melding om feil i sin egen leilighet.

Mottaker er utbyggeren, eller entreprenøren som står som avtalepart i kontrakten. Bruk firmanavnet og organisasjonsnummeret fra kontrakten. Er du usikker, send til både utbyggeren og kontaktpersonen dere har brukt.

Mal for felles reklamasjon

Kopier teksten under og fyll inn det som er i hakeparentes.

Reklamasjon på mangler ved fellesarealer i [sameiets navn]

Til [utbyggerens navn og organisasjonsnummer] Fra: Styret i [sameiets navn], på vegne av seksjonseierne Dato: [dato]

Vi viser til kjøpekontraktene for [prosjektets navn] og overtakelsen av fellesarealene [dato for overtakelse]. Styret reklamerer på vegne av seksjonseierne på følgende mangler ved fellesarealene, jf. bustadoppføringslova § 30 og eierseksjonsloven § 60:

1. [Sted og beskrivelse, for eksempel «Trapperom, 3. etasje: sprekker i gulvbelegget»]. Funnet [dato]. Se vedlagt bilde nr. 1 og overtakelsesprotokollen punkt [nr].
2. [Neste feil].

Vi krever at manglene rettes innen [frist] og ber om en skriftlig plan for utbedringen innen [dato]. Vi tar forbehold om krav på prisavslag, tilbakehold av vederlag og erstatning dersom manglene ikke blir rettet.

Denne reklamasjonen gis i tillegg til eventuelle reklamasjoner fra den enkelte seksjonseier. Vi tar forbehold om å melde nye mangler som kommer til.

Vedlegg: overtakelsesprotokoll, bilder, rapport fra [firma].

Med hilsen [navn], styreleder

Er feilen en lekkasje, skriv hvor vannet kommer inn, når det skjedde og om det ble målt fukt. Er det en teknisk installasjon som heis, ventilasjon eller elektrisk anlegg, skriv hva som svikter og om det er et avvik fra beskrivelsen i kontrakten. Er det overflater som gulv, maling eller belegg, skriv antall kvadratmeter og legg ved nærbilder med målestokk.

For gjenstående arbeid som aldri ble levert, kan det være tale om forsinkelse og ikke mangel. Skriv det, oppgi hva som mangler, og vis til kontraktens beskrivelse.

Slik fyller du ut malen

Beskriv hver feil for seg, med sted og dato. «Mye rart i garasjen» er for upresist, mens «Garasjen, plass 14: vann i gulvet etter regn» kan utbyggeren undersøke. Hvis feilen står i overtakelsesprotokollen, vis til punktet.

Krev retting først. Utbyggeren skal rette mangelen for egen regning, og har selv rett til å få rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe. Retting skal skje innen rimelig tid etter at dere har meldt fra (§ 32). Dere kan sette en konkret frist i brevet. Fristen må være rimelig, så ta hensyn til hva feilen er og årstiden.

Hold forbeholdene korte. Prisavslag kommer når mangelen ikke blir rettet. Tilbakehold gjelder bare penger dere ennå ikke har betalt.

Legg ved dokumentasjonen. Rapporter fra fagfolk, bilder med dato og kopi av protokollen gjør det vanskelig for utbyggeren å bestride hva feilen er.

Hva som skjer etter at brevet er sendt

Skriv i styrets logg hvem som sendte, når og hvordan. Har utbyggeren ikke svart innen fristen, send en påminnelse og sett en ny frist. Rettes ikke manglene, kan dere gå til garantisten. Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen, og garantisten kan ikke sette frist for krav som er reist i tide overfor utbyggeren.

Kommer det nye feil, send en ny melding når de er oppdaget. Hver ny feil har sin egen frist for å melde fra innen rimelig tid.

Kort oppsummert

• En felles reklamasjon fra sameiet til utbyggeren sendes av styret på vegne av eierne, for feil i fellesarealene.
• Loven krever melding innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Skriv hver feil for seg, med sted og dato, og vis til overtakelsesprotokollen.
• Krev retting med en rimelig frist. Ta forbehold om prisavslag, tilbakehold og erstatning.
• Send skriftlig, behold bevis for at den er sendt, og følg opp når fristen er over.