Lydlekkasje mellom leilighetene – er dårlig lydisolasjon en mangel?

Slik avgjøres det om lydlekkasje mellom leilighetene er en mangel

Loven har ingen egen regel om lydisolasjon i brukte leiligheter. Saken vurderes etter de vanlige reglene om mangler i avhendingslova. Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Derfor måles en leilighet fra syttitallet ikke mot samme mål som en fra i fjor.

Tre spørsmål er viktigst. Er lyden mer plagsom enn det som er vanlig i en tilsvarende leilighet på samme alder? Hadde du grunn til å regne med bedre lydforhold ut fra prisen og det som ble sagt under salget? Visste selgeren om støyproblemer han ikke fortalte deg om?

Loven sier også at en bolig kan ha en mangel selv om den er solgt «som den er», hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Terskelen er høy. Den kan likevel bli aktuell når støyen gjør leiligheten merkbart dårligere å bo i enn prisen tilsa.

Kravene til lydforhold i nye bygg og hva de betyr for eldre leiligheter

Byggteknisk forskrift (TEK17) sier at lydforholdene kan oppfylles ved å tilfredsstille lydklasse C i NS 8175:2012. Det er et krav som gjelder når byggverk føres opp eller bygges om. Det betyr ikke at en eldre leilighet automatisk har en mangel fordi den ikke når lydklasse C.

Standarden er likevel nyttig som målestokk. Viser en lydmåling at lydskillet er langt svakere enn det en leilighet fra samme tid normalt har, styrker det argumentet om at forholdet avviker fra det du kunne forvente. En måling fra en uavhengig fagperson veier mye tyngre enn din egen opplevelse.

Har selgeren gjort endringer, for eksempel skiftet gulv eller revet en vegg, kan det ha betydning for lyden. Be da om dokumentasjonen på arbeidet og om hva som ble gjort med gulvbygging og isolasjon.

Støyklager og salgsdokumenter du burde fått vite om

Selgeren skal gi deg opplysninger om forhold han kjente eller burde ha kjent til, når du hadde grunn til å regne med å få dem og det kan antas at de påvirket kjøpet. Gjentatte klager fra naboer eller fra styret er typisk noe en kjøper ville ha villet vite om før budet. Har selgeren selv klaget på støy fra naboen, eller fått klager på egen støy, er det et sterkt punkt for deg.

I sameie og borettslag kan protokoller fra årsmøtet eller generalforsamlingen og skriftlige henvendelser til styret vise om støy har vært tatt opp. Be styret om å få se dem.

Selgeren er også bundet av det som står i annonsen og salgsoppgaven. Står det at leiligheten har «rolig beliggenhet» eller «god lydisolasjon», og det ikke stemmer, kan det være en mangel selv om selgeren ikke kjente til noen klager. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen, og at den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Du kan ikke kreve noe du kjente til eller burde ha kjent til da du kjøpte. Hørte du tydelig naboen under visningen, eller sto støyen omtalt i tilstandsrapporten, blir kravet ditt svakere.

Slik gikk det for Jonas

Jonas kjøpte en toromsleilighet i annen etasje i en blokk fra syttitallet. Første kvelden hørte han naboen over gå og flytte stoler, og han kunne følge tv-lyden nesten ord for ord. Etter to uker hadde han ført en enkel logg med dato, klokkeslett og hva han hørte.

Han spurte styret om støy hadde vært tatt opp tidligere. Styret sendte ham protokollene, og der sto det at tre beboere hadde klaget på lyd fra samme leilighet over de to siste årene. Selgeren hadde selv skrevet en av klagene. Salgsoppgaven nevnte ikke noe av dette.

Jonas sendte selgeren en skriftlig reklamasjon og la ved loggen og protokollene. Selgeren svarte først at lyden var normal for en blokk fra den tiden. Da protokollen viste at han selv hadde klaget, endret svaret seg, og partene ble enige om et prisavslag basert på et tilbud om tiltak for bedre lydskille.

Slik går du videre når du hører naboen gjennom veggen

Start med dokumentasjon. Før logg over støyen, og få en lydmåling fra en fagperson hvis saken skal videre. Be styret eller forretningsfører om protokoller og klager. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Kommer støyen fra taket eller andre fellesdeler, kan du sammenligne med hvordan taklekkasje vurderes som mangel.

Send selgeren en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Meldingen må si hva slags avtalebrudd du mener det er. Kravet er normalt prisavslag, og det settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, for eksempel tiltak for bedre lydskille. Reglene om krav og frister er gjennomgått i pilaren om mangler du ikke tenkte på.

Husk at bevisbyrden ligger hos deg. Hvordan det fungerer, står i hvem som har bevisbyrden for en mangel. Er støyen forårsaket av naboens bruk av egen leilighet, gjelder også eierseksjonsloven § 25: ingen må bruke sin seksjon slik at andre får urimelig eller unødvendig ulempe. Det er et eget spor mot naboen, ved siden av kravet mot selgeren.

Kort oppsummert

• Lydlekkasje mellom leilighetene er en mangel bare når lyden er verre enn du kunne forvente ut fra alder og standard, eller når selgeren tiet om støyproblemer.
• Lydklasse C i byggteknisk forskrift er et krav til nye bygg, ikke en fasit for eldre leiligheter.
• Styrets protokoller og en lydmåling fra en fagperson er de beste bevisene for dårlig lydisolasjon.
• Du må selv sannsynliggjøre at lydlekkasjen er en mangel, og du må reklamere skriftlig til selgeren innen rimelig tid.