Lukt fra gårdsbruk eller industri i nærheten
Lukt fra industri eller gårdsbruk i nærheten er en mangel bare hvis selgeren kjente til plagen, du hadde grunn til å regne med å få vite om den, og opplysningen ville påvirket handelen. At det lukter av jordbruk eller næring på stedet, er ikke nok i seg selv. Vurderingen tar utgangspunkt i det som faktisk er kjent og i hvor mye lukten påvirker bruken av boligen, ikke i hvor ubehagelig du selv synes den er. Sitter du igjen med en lukt du ikke kunne ane noe om, er det selgerens kunnskap som avgjør om du har et krav.
Når lukt fra industri gir deg krav mot selgeren
Lukt er ikke behandlet som eget tema i avhendingslova. Den kommer inn under regelen om manglende opplysninger i § 3-7. Boligen har en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk vite om et forhold som selgeren visste eller burde ha visst om, hvis du hadde grunn til å regne med å få vite det, og hvis det virket inn på avtalen at opplysningen uteble. Alle tre vilkårene må være oppfylt.
Høyesterett har lagt til grunn at opplysningsplikten også kan gjelde forhold hos en nabo eller naboens virksomhet (HR-2022-1322-A). Et fabrikkanlegg, et slakteri eller en gård med stor gjødselhåndtering kan derfor være noe selgeren skulle ha nevnt. Det avgjørende er ikke at virksomheten finnes, men at den faktisk rammer boligen, og at selgeren visste om det.
Sammenlign to situasjoner. I den ene har selgeren hatt lukt inn i stuen flere ganger i uken hver sommer og holdt vinduene lukket for å slippe den. I den andre lukter det av og til av dyr når det gjødsles, slik det gjør de fleste steder med jordbruk. Den første er et konkret forhold selgeren kjente til. Den andre ligger nærmere det som hører til stedet.
Lukten må ramme boligen, ikke bare være ubehagelig
Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså kjensgjerninger. En antakelse om at et anlegg «sikkert» lukter, er ikke nok. Forhold på naboeiendommen må dessuten ha en faktisk og reell virkning på eiendommen du kjøpte. Ubehag som bare er subjektivt, holder ikke, selv om mange kjøpere ville reagert på samme måte.
Du må derfor kunne beskrive lukten som et forhold og ikke som en følelse. Hvor ofte kommer den? I hvilke måneder? Hvor lenge varer den? Kan du lufte, sitte ute eller bruke hagen? Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise det motsatte. Skriv derfor ned dato, klokkeslett og vindretning hver gang det lukter, og la en nabo bekrefte at plagen er vanlig og gjenkjennelig.
Se også på hva selgeren selv har gjort. Hadde han klaget til kommunen, snakket med driveren eller nevnt lukta for naboer, er det et sterkt tegn på at han kjente til den.
Lukt fra gårdsbruk hører ofte til stedet
Grannelova § 2 sier at ingen må ha eller gjøre noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Om noe er urimelig, vurderes blant annet ut fra om det er vanlig på stedet. Regelen gjelder forholdet mellom naboer og ikke selve kjøpet, men den viser hvordan lukt blir målt. Drift som er vanlig i et jordbruksområde, må naboene tåle mer av enn den samme lukten i et rolig boligfelt.
Kjøper du hus i et område med gårdsbruk, kan du derfor regne med noe lukt fra driften, særlig i gjødslingstiden. Vil du hevde at lukten skulle vært nevnt, må du kunne peke på noe utover det som er typisk for stedet. Det kan være at driften nylig er utvidet, at det er kommet et nytt anlegg, eller at lukten er merkbart sterkere enn vanlig gårdsdrift gir.
Industri er som regel skarpere avgrenset enn jordbruk. Lukt fra et produksjonsanlegg i et boligområde er lettere å regne som uvanlig, og det gjør det også lettere å vise at selgeren kjente til den.
Slik gikk det for Gerd
Gerd kjøpte en enebolig med utsikt over jordene og overtok i mai. Andre uken kom en sur, søtlig lukt inn gjennom ventilasjonen hver kveld. Kilden var et fôranlegg cirka seks hundre meter unna. Gerd førte logg i tolv kvelder og fikk to naboer til å skrive under på at lukten var vanlig om sommeren.
Hun skrev til selgeren og viste til at han måtte ha kjent til den. Selgeren svarte at han hadde opplevd lukten sjelden, aldri klaget, og at industriområdet sto på kartutsnittet i salgsoppgaven. Gerd hadde ikke noe som viste at selgeren visste mer enn det som allerede sto i dokumentene hun fikk før budet. Kravet falt, fordi hun ikke kunne vise at selgeren hadde tatt vare på en kunnskap han ikke delte.
Salgsdokumentene og visningen kan felle kravet
Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til eller burde ha kjent til da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese. Har du undersøkt boligen, eller latt være å følge en oppfordring om å undersøke, kan du heller ikke bruke det du burde ha oppdaget. Selgerens egen plikt til å opplyse består likevel. Det følger av § 3-10.
Besøk derfor stedet før du byr, gjerne på en sommerkveld og en dag med vind fra anlegget. Les kartet og nabolagsbeskrivelsen i salgsoppgaven. Står anlegget der, regnes det som kjent.
Har du allerede overtatt, må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget lukten. Kravet ditt vil normalt være prisavslag eller erstatning. Reglene for frister og krav er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Er lukten sammenlignbar med det andre opplever fra naboer, kan hva du kan gjøre med vond lukt fra naboen gi et annet spor. Har selgeren hatt strid med naboen om noe liknende, se om selgeren hadde opplysningsplikt ved konflikt med naboen.
Kort oppsummert
- Lukt fra industri eller gårdsbruk gir bare krav hvis selgeren kjente til plagen og du hadde grunn til å få vite om den.
- Lukten må ha faktisk virkning på boligen, og du må sannsynliggjøre den med logg og bekreftelser.
- Lukt fra gårdsbruk vurderes mot det som er vanlig på stedet, industri lettere som uvanlig.
- Anlegg som står på kart eller i salgsoppgaven regnes som kjent når du kjøper.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 65 saker om naboer, støy og planer fikk kjøper helt eller delvis medhold i 60 %.