Leietakers årshjul: dette bør du følge med på mens du leier
Leietakers årshjul har fem faste punkter du bør følge med på gjennom leietiden: røykvarsleren, strømoppgjøret hvis du betaler strøm til utleier, varsler om endret leie, skader som må meldes og skriftlig kommunikasjon med utleier. Husleieloven sier at leieren som hovedregel skal teste røykvarsler og skifte batteri, og at skader skal meldes straks eller innen rimelig tid (§§ 5-3 og 5-5). Leien kan tidligst endres ett år etter forrige fastsetting, med minst én måneds skriftlig varsel (§ 4-2). Regnskap for strøm kan du kreve hvert år når du betaler særskilt for strømmen (§ 3-4).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Leietakers årshjul: det du bør følge med på
Loven gir ikke leietakeren en kalender, men flere regler gir plikter og frister som kommer igjen. Her er de sortert etter når de oftest blir aktuelle. Noen gjelder hele tiden, noen kommer én gang i året, og noen bare når utleier sender deg et varsel.
Start med dagen du flytter inn. Ta bilder av alle rom og skriv ned skader du ser. Du skal levere boligen tilbake i samme stand, bortsett fra alminnelig slit og elde, og da er det du kan vise fra innflyttingen verdt mye. Har du betalt depositum, skal det stå på en egen konto i ditt navn, og du kan kreve utbetalt opptjente renter mens leieforholdet varer (§ 3-5).
Røykvarslere og skader hele året
Etter husleieloven § 5-3 skal leieren, hvis ikke annet er avtalt, foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslukkingsutstyr. Loven sier ikke hvor ofte. Mange legger testen til en fast dag i måneden, og bytter batteri når varsleren piper. Leieren vedlikeholder også dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og løst inventar. Hva som hører under din vedlikeholdsplikt, er gjennomgått i artikkelen om leietakers vedlikeholdsplikt.
Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, for eksempel en vannlekkasje, skal du melde fra til utleier straks (§ 5-5). Andre skader melder du innen rimelig tid. Du skal også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre tap for utleier. Er du ikke ansvarlig for skaden, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter til tiltaket.
Melder du ikke fra, kan utleier kreve erstatning for tap som skyldes at du ikke oppfylte pliktene dine (§ 5-8). Fra den andre siden taper du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke varsler innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8).
Strømoppgjøret en gang i året
Har du avtalt at du skal bidra særskilt til utleiers strøm- eller brenselsutgifter, kan du kreve at utleier hvert år legger fram regnskap som viser kostnadene og fordelingen på husrommene (§ 3-4). Det samme gjelder vann og avløp når du betaler særskilt for det. Sett en påminnelse i kalenderen, og be om regnskapet hvis det ikke kommer. Sammenlign totalen med det du har betalt i a-konto, og se om fordelingen er rimelig i forhold til boligen din.
Ligger strømmen i husleien, har du ikke denne retten. Den gjelder bare når det er avtalt en særskilt betaling.
Varsel om leieøkning og indeksregulering
Kommer det et varsel om endret leie, sjekker du tre ting i husleieloven § 4-2. Varselet må være skriftlig og gi minst én måneds frist. Endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk. Og den kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen siden forrige fastsetting. Bestemmelsen gjelder begge veier, så også du kan kreve leien endret innenfor de samme rammene.
Holder utleier seg innenfor reglene, er økningen lovlig. Går den ut over konsumprisindeksen eller kommer for tidlig, kan du si fra skriftlig og be om en ny utregning. Regnemåten er forklart i artikkelen om KPI-regulering av husleie. Kontrakten kan inneholde andre avtaler om leiejustering, så les den før du svarer.
Skriftlig kommunikasjon og kontrakten
Ta vare på kontrakten, protokollen, kvitteringer og all kommunikasjon med utleier, også sms-er og e-poster. Når du melder fra om en mangel eller skade, gjør det skriftlig og skriv datoen. Da kan du vise når utleier fikk vite om det.
Husleieloven stiller krav om skriftlighet på flere punkter, blant annet for utleiers oppsigelse og for varsel om endret leie. Kommunikasjon du kan vise fram, hjelper deg også der loven ikke krever noe skjema.
Randi gjennom ett leieår
Randi flytter inn i en leilighet 1. august. Husleien er 9 500 kroner. Samme dag tar hun bilder, noterer en skramme på kjøkkenbenken og sender en e-post til utleieren Sander med listen.
I oktober begynner røykvarsleren i gangen å pipe, og Randi skifter batteriet selv. I januar lekker det fra en kran under vasken. Hun skrur av vannet og sender melding til Sander samme kveld. Kranen er hennes ansvar å vedlikeholde, men hun vil ha rede på årsaken, så meldingen er med.
I mars får hun et brev om at leien økes med 6 prosent, til 10 070 kroner fra 1. mai. Randi sjekker: Siste leiefastsetting var ved innflyttingen 1. august, og det er bare ni måneder til 1. mai. Økningen kan dermed ikke settes i verk så tidlig, og den kan uansett ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen. Hun svarer skriftlig og ber om en utregning. Hadde konsumprisindeksen steget 3 prosent, kunne leien tidligst økt til 9 785 kroner.
Kort oppsummert
- Ved innflytting dokumenterer du boligens stand, og depositumet skal stå på en konto i ditt navn.
- I leietakers årshjul inngår røykvarsleren du skal teste og skader du skal melde, straks hvis de må utbedres uten opphold.
- Har du avtalt særskilt betaling for strøm, kan du hvert år kreve regnskap fra utleier.
- Varsel om endret leie må være skriftlig, gi minst én måneds frist, komme tidligst ett år etter forrige fastsetting og holde seg innenfor konsumprisindeksen.
- Ta vare på skriftlig kommunikasjon med utleier gjennom hele leietiden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.