Leier ut både kort og lenge samme år: hvilken regel gjelder?
Ved korttid og langtid utleie samme år vurderes hver type leieforhold for seg. Leieforhold på under 30 dager følger annet ledd i skatteloven § 7-2, der 85 prosent av utleieinntekten over 15 000 kroner regnes som inntekt. Lengre leieforhold av egen bolig kan være skattefrie når du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien. For fritidseiendom som er utleid i deler av året, gjelder 85 prosent-regelen uansett hvor lenge hvert leieforhold varer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Korttid og langtid utleie samme år: to regler
Reglene om skatt på utleie av egen bolig står i skatteloven § 7-2. Paragrafen skiller mellom leieforhold på minst 30 dager sammenhengende og kortere leieforhold. Lengden på det enkelte leieforholdet avgjør hvilken regel som gjelder. Det totale utleieomfanget i året gjør ikke det.
Leier du ut både kort og lenge samme år, har du derfor flere leieforhold som hører under hver sin regel. Hvert av dem vurderes for seg.
Slik vurderes langtidsutleien av egen bolig
Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, men loven har et unntak. Inntekten er skattefri når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien. Utleieverdien er det boligen kunne vært leid ut for. Leier du ut et rom i en bolig du selv bor i, og rommet er mindre verdt enn resten av boligen, er du normalt innenfor.
Loven har også et unntak for tilfeller der hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
Slik vurderes korttidsutleien
Når leieforholdet er kortere enn 30 dager, gjelder annet ledd. Da regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner, som inntekt. De første 15 000 kronene er dermed fritatt, og av resten er 15 prosent fritatt. Det som blir inntekt, skattlegges som alminnelig inntekt.
Dette gjelder uansett om du leier ut hele boligen eller en del av den, så lenge hvert leieforhold er under 30 dager. Leier du ut via en plattform som Airbnb, er det vanligvis dette som skjer. Plattformer skal gi opplysninger til skattemyndighetene om utleie de formidler (skatteforvaltningsloven § 7-11), så du bør regne med at Skatteetaten kjenner til beløpene.
Når du leier ut hytta både kort og lenge
For fritidseiendom er det ingen deling etter 30 dager. Annet ledd sier at når fritidseiendom er delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner, som inntekt. Det gjelder både for en uke i påsken og for to måneder om vinteren. Alle leieinntektene fra hytta legges sammen.
Paragrafen omfatter ikke utleiehytter. Det er hytter som er bygget eller drevet for utleie, og loven definerer ikke begrepet nærmere. Omfatter ikke paragrafen utleien din, gjelder de vanlige reglene om kapitalinntekt, der leieinntekten er skattepliktig og du kan trekke fra kostnader som knytter seg til utleien (skatteloven § 5-1 og § 6-11).
Heller ikke flermannsboliger omfattes av § 7-2, og det samme gjelder når utleien regnes som virksomhet (tredje ledd).
Det loven ikke sier om samspillet
Loven sier ikke uttrykkelig hvordan de to grensene på 15 000 og 20 000 kroner virker sammen når du har både korte og lange leieforhold for samme bolig. Det trygge er å holde regnskap for hvert leieforhold og se på hvert av dem etter sin egen regel. Du legger ikke automatisk sammen all utleie til ett beløp og bruker én grense.
Skriv ned datoer, beløp og hvem som leide, slik at lengden på hvert leieforhold kan dokumenteres. Det er lengden på hvert enkelt opphold som avgjør hvilken regel som gjelder.
Ingrid og leiligheten i Trondheim
Ingrid Moen eier en treroms leilighet i Trondheim og bor der selv. Fra august til juni leier hun ut ett rom til en student for 5 500 kroner i måneden, til sammen 55 000 kroner. Leieforholdet er sammenhengende i mer enn 30 dager, og hun bruker mer enn halvparten av boligen selv. Disse leieinntektene er skattefrie.
I juli reiser Ingrid på ferie i tre uker. Hele leiligheten leies ut via en plattform i 20 dager, og hun får 21 000 kroner. Dette leieforholdet er kortere enn 30 dager, og da gjelder annet ledd. Beløpet over 15 000 kroner er 6 000 kroner, og 85 prosent av det er 5 100 kroner. Det er det beløpet som skal føres som inntekt. Studentens leie regnes ikke med her, fordi det er et eget leieforhold med egen regel.
Ingrids svoger Magnus har en hytte som han leier ut i tre uker om sommeren for 18 000 kroner og i to måneder om vinteren til en anleggsarbeider for 40 000 kroner. Her legges alt sammen, 58 000 kroner. Beløpet over 15 000 kroner er 43 000 kroner, og 85 prosent av det er 36 550 kroner i inntekt. Lengden på vinterleien gir ikke noe unntak, siden hytta er fritidseiendom.
Kort oppsummert
- Ved korttid og langtid utleie samme år vurderes hvert leieforhold for seg etter lengden på det.
- Leieforhold på minst 30 dager sammenhengende kan være skattefrie når du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien.
- Leieforhold under 30 dager gir inntekt med 85 prosent av beløpet over 15 000 kroner.
- Fritidseiendom som er utleid i deler av året, følger 85 prosent-regelen for all utleie, kort som lang.
- Hold regnskap for hvert leieforhold, siden loven ikke sier hvordan grensene virker sammen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.