Bakgrunnen for regelen

Tanken bak regelen er enkel: Boligen du selv bor i, skal kunne utnyttes uten at det skaper en tung skattebyrde. Mange nordmenn finansierer egen bolig delvis ved å leie ut en del av den. Derfor har vi en romslig regel som gjør slik utleie skattefri innenfor visse rammer.

Selve regelen, punkt for punkt

For at utleien skal være skattefri etter § 7-2, gjelder følgende:

  • Du må selv bo i boligen.
  • Du må leie ut mindre enn halvparten av boligen regnet etter utleieverdi.
  • Da er hele leieinntekten skattefri, uansett beløp.

Hvis du i stedet leier ut mer enn halvparten, blir inntekten skattepliktig dersom de samlede leieinntektene overstiger en årsgrense (20 000 kroner for 2025). Under grensen kan det fortsatt være skattefritt.

Eksempel: Familien Berg leier ut to hybler

Familien Berg bor i et stort hus og leier ut to hybler i kjelleren til studenter. De to hyblene utgjør til sammen mindre enn halvparten av husets utleieverdi.

  • Leieinntekt hybel 1: 6 500 kr/mnd
  • Leieinntekt hybel 2: 6 000 kr/mnd
  • Samlet per år: (6 500 + 6 000) × 12 = 150 000 kr

Fordi de leier ut mindre enn halvparten av boligen de selv bor i, er hele inntekten på 150 000 kroner skattefri. De slipper å betale skatt selv om beløpet er stort. De trenger heller ikke å føre opp inntekten eller noen kostnader i skattemeldingen – fritaket gjør hele utleien skattemessig enkel.

Hvorfor er fritaket så romslig?

Mange opplever at de kan leie ut for store summer uten skatt, og lurer på om det er for godt til å være sant. Men dette er en bevisst og veletablert ordning. Den gjør at vanlige boligeiere kan leie ut en hybel eller sokkel for å bidra til boliglånet, uten å måtte føre regnskap og skatte av inntekten. Det er noe av forklaringen på at hybelutleie er så utbredt i Norge.

Hva betyr «utleieverdi» i praksis?

Utleieverdi er hva hver del av boligen ville kunne leies ut for på det åpne markedet. Det er ikke det samme som kvadratmeter, selv om de ofte henger sammen. En stor, fin hoveddel kan ha høyere utleieverdi per kvadratmeter enn en enklere kjellerdel.

Sammenligningen handler om: Hvis du skulle leid ut DIN del og leietakerens del hver for seg – hvilken ville hentet mest i markedet?

Når regelen IKKE gjelder

  • Du bor ikke i boligen selv. Da gjelder ikke § 7-2-fritaket, og hele inntekten er skattepliktig.
  • Du leier ut mer enn halvparten og over årsgrensen. Da blir hele inntekten skattepliktig.
  • Flermannsbolig. Egne regler gjelder for boliger med flere selvstendige enheter.

Eksempel: Når det blir skattepliktig

Ola eier en bolig, men har flyttet til samboer og leier ut hele boligen. Siden han ikke bor der selv, gjelder ikke det skattefrie fritaket. Hele leieinntekten er skattepliktig med 22 prosent av overskuddet.

Hva er en flermannsbolig?

En flermannsbolig er en bolig med flere selvstendige boenheter – for eksempel et hus med tre fullverdige leiligheter, hver med eget kjøkken, bad og inngang. For slike boliger gjelder ikke den vanlige § 7-2-regelen på samme måte. Leier du ut selvstendige enheter i en flermannsbolig, kan inntekten bli skattepliktig selv om du selv bor i en av enhetene.

Skillet mellom en vanlig bolig med utleiedel og en flermannsbolig kan være vanskelig. En tommelfingerregel er at hvis boligen har mer enn to familieleiligheter, eller én familieleilighet pluss to selvstendige hybelleiligheter, nærmer du deg flermannsbolig-grensen. Er du i tvil, bør du sjekke med Skatteetaten.

Regneeksempel: skattefri utleie over flere år

Familien Berg fra eksempelet over leier ut for 150 000 kroner i året, skattefritt. Over fem år blir det 750 000 kroner i leieinntekter de ikke betaler skatt av. Hadde de samme inntekten vært skattepliktig (uten fradrag), ville skatten vært 22 % av 750 000 = 165 000 kroner over fem år. Det illustrerer hvor verdifull regelen er for vanlige boligeiere som leier ut en del av hjemmet sitt.

Hva med strøm, internett og møbler?

Når du leier ut skattefritt, har det ingen betydning om du tar betalt for strøm, internett eller møblert utleie – hele inntekten er uansett skattefri så lenge du holder deg under halvparten i utleieverdi. Ved skattepliktig utleie regnes derimot slike tilleggsbetalinger som en del av den skattepliktige inntekten.

Eksempel: Sondre regner på sin egen situasjon

Sondre bor i en enebolig og vurderer å leie ut. Han bor selv i hovedetasjen og loftet, og kan leie ut en sokkelleilighet. Han anslår at hovedetasjen pluss loftet ville leid ut for rundt 18 000 kroner i måneden, mens sokkelen ville leid ut for rundt 9 000 kroner.

Siden den delen han selv bor i (18 000) har høyere utleieverdi enn den han leier ut (9 000), bor han i klart mer enn halvparten etter utleieverdi. Leier han ut sokkelen for 9 000 kroner i måneden – 108 000 kroner i året – er hele dette beløpet skattefritt. Det er en betydelig skattefri inntekt som hjelper ham å betjene boliglånet.

Praktiske råd

  • Sørg for at du faktisk bor i boligen selv.
  • Hold deg på under halvparten i utleieverdi, så er du trygt innenfor det skattefrie.
  • Tenk på utleieverdi, ikke bare kvadratmeter, når du vurderer «halvparten».
  • Vær oppmerksom på at korttidsutleie (under 30 dager) har egne regler.
  • Grensen på 20 000 kroner og satsene gjelder for 2025 – sjekk oppdatert på skatteetaten.no.

Kort oppsummert

Regelen i skatteloven § 7-2 gjør utleie av egen bolig skattefri når du leier ut mindre enn halvparten målt i utleieverdi. Da kan du leie ut for store summer uten skatt. Bor du ikke der selv, eller leier ut mer enn halvparten over grensen, blir inntekten skattepliktig. Grenser og satser kan endres årlig – kontroller på skatteetaten.no.

Dette er generell informasjon om skattereglene, ikke individuelt skatteråd. Skattesatser og beløpsgrenser endres årlig — kontroller alltid mot oppdaterte tall på skatteetaten.no før du baserer deg på dem.