Kan jeg kreve fradrag i leien for å ha malt leiligheten selv?

Fradrag i leien krever en avtale

Husleieloven har ingen regel som gir leieren rett til å trekke utgifter til maling fra leien. Det er heller ikke sikkert at du har rett til å male uten å spørre. Å male om i en annen farge er en forandring av husrommet etter § 5-4, som krever utleierens samtykke. Bruker du avtalt farge eller maler tapet som er hvit fra før, avhenger det av avtalen.

Det er derfor to separate spørsmål. Hadde du lov til å male? Og hvis ja, har du krav på noe tilbake? Det andre spørsmålet avgjøres av avtalen mellom dere og av § 10-5.

Du skal ikke trekke beløp fra leien på eget initiativ. Det regnes som manglende betaling av leie, og kan gi utleier rett til å kreve restansen og i verste fall si opp eller heve avtalen. Retten til å holde tilbake leie i § 2-15 gjelder krav som følger av mangel eller forsinkelse, ikke utgifter til egne forbedringer.

Hva sier § 10-5 om vederlag?

Husleieloven § 10-5 sier at leieren, hvis han med utleierens samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet, kan kreve vederlag for den fordel utleieren oppnår som følge av forbedringene. Det gjelder ikke hvis noe annet ble avtalt da samtykket ble gitt.

Tre vilkår må være oppfylt for at du skal ha krav: - det må være en vesentlig forbedring - utleier må ha samtykket - dere må ikke ha avtalt noe annet

En vanlig maling av vegger regnes sjelden som en vesentlig forbedring. Det er mer et løpende vedlikehold, og det er i stor grad vanlig for leieren å holde boligen pen. Har du for eksempel malt hele leiligheten fordi den var i svært dårlig stand, og utleier hadde godkjent det, kan det være grunnlag for en vurdering. Men vederlaget gjelder utleiers fordel, ikke det du betalte.

Vedlikeholdsplikten og mangel

Skal det være noe krav, er det viktig å skille mellom forbedring og mangel. Er boligen i så dårlig stand at den ikke tilsvarer det som er avtalt, for eksempel at veggene er sotete, skadet av fukt eller i dårlig stand ved innflytting, kan det være en mangel som utleier skal rette.

Da er det riktige løpet å melde mangelen til utleier og kreve retting. Hvis utleier ikke gjør noe innen rimelig frist, kan du i noen tilfeller utføre arbeidet selv og kreve utgiftene dekket, men det forutsetter varsel først. Går du direkte til å male uten å varsle, kan du risikere å få kravet avvist.

Leieren har ansvar for å vedlikeholde enkelte ting etter § 5-3, men dette omfatter ikke maling av vegger. Er det ikke avtalt noe annet, har ikke leieren plikt til å male boligen. Ved utflytting skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slitasje, jf. § 10-2. Vanlig slitasje på veggene kan utleier ikke kreve at du maler.

Slik avtaler du kompensasjon på forhånd

Vil du få noe igjen for malingsjobben, må du avtale det før du begynner. Skriv en melding med disse punktene: - hvilke rom som skal males, og hvilken farge - om du selv kjøper maling, og hvem som betaler - om du får redusert leie, og hvor mange måneder - om utleier godtar at du ikke maler tilbake ved utflytting

Utleieren kan godt si ja til lavere leie i en periode som kompensasjon. Det er en frivillig avtale, og leien kan avtales fritt innenfor lovens grenser. Har du allerede malt uten å ha avtalt noe, kan du likevel spørre. Mange utleiere er villige til å dele kostnaden hvis resultatet er bra.

Blir dere uenige om vederlag for en forbedring utleier samtykket i, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør saken, jf. § 12-2.

Kort oppsummert

• Du kan ikke trekke malerutgifter fra leien på egen hånd.
• Husleieloven § 10-5 gir bare vederlag for vesentlige forbedringer som utleier har samtykket i, og beløpet svarer til utleiers fordel.
• Vanlig maling regnes oftest som vedlikehold, ikke som vesentlig forbedring.
• Er boligen i dårlig stand ved innflytting, kan det være en mangel som utleier skal rette.
• Vil du ha kompensasjon, må du avtale det skriftlig før du begynner.