Kan jeg kreve dagmulkt når ferdighuset blir forsinket?

Slik gir et forsinket ferdighus krav på dagmulkt

Dagmulkt er en fast sum per dag som du kan kreve uten å dokumentere et tap. Retten følger av bustadoppføringslova. Loven gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om å bygge ny eierbolig, og fritidshus er tatt med (§ 1). Står leverandøren av ferdighuset for byggingen på tomten din, er du innenfor loven.

Kjøper du bare en materialpakke og setter opp huset selv, er det et kjøp og ikke en byggeavtale. Da finnes det ingen dagmulkt å kreve. Hvilken lov som passer for katalogkjøp, er forklart i artikkelen om ferdighuskatalog og lovvalg.

Forsinkelsen måles mot fristen du har rett til å kreve. Er det avtalt en dato for overtakelse (dagen du formelt tar over huset), er det den datoen som gjelder, justert for en eventuell tilleggsfrist. Er det ikke avtalt noen frist, skal leverandøren begynne arbeidet snarest etter at du har sagt fra, og deretter arbeide med rimelig framdrift og uten unødige avbrudd (§ 10).

Hvor stor dagmulkten blir

Er det ikke avtalt noe høyere, er dagmulkten 1 promille av det samlede vederlaget for hver dag. På en kontrakt på 3 000 000 kroner blir det 3 000 kroner per dag. Omfatter avtalen også rett til tomten, er den laveste satsen 0,75 promille. Dagmulkten skal heller ikke settes lavere enn en halv prosent av grunnbeløpet i folketrygden (G) på det tidspunktet forsinkelsen oppstod.

Du kan kreve dagmulkt for høyst 100 dager. Har forsinkelsen vart lenger, må du bruke andre krav for tiden etter det (se lenger ned).

Dagmulkten stopper ved overtakelsen. Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, altså en gjennomgang av huset der begge parter er innkalt. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes huset som overtatt selv om forretningen ikke er holdt (§ 14).

Når leverandøren har rett til mer tid

Dagmulkt løper bare for forsinkelse utover den fristen du har rett til å kreve. Leverandøren kan kreve at fristen forlenges i disse tilfellene (§ 11):

• Du har bedt om endringer eller tilleggsarbeid som gjør at byggingen tar lengre tid.
• Du eller noen du svarer for, har ikke medvirket slik avtalen sier, for eksempel ved å utsette et valg som byggingen venter på.
• Det oppstår en hindring utenfor leverandørens kontroll, som han ikke rimelig kunne regne med da avtalen ble inngått, og som han ikke kunne unngå eller overvinne følgene av.

Er det en underentreprenør som forsinker byggingen, har leverandøren krav på tilleggsfrist bare hvis underentreprenøren selv ville hatt det. Forlengelsen skal svare til den forsinkelsen forholdet faktisk har ført til, og det kan legges til eller trekkes fra for ulemper og fordeler ved at arbeidet må skyves til en annen årstid.

Leverandøren må melde fra om kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over forholdet. Melder han fra først når huset skulle vært ferdig, kan han miste retten til tilleggsfristen. Vanlig norsk vær er normalt noe en entreprenør må regne med, så dårlig vær alene gir sjelden ny frist.

Det du kan kreve ved siden av dagmulkten

Dagmulkten er ikke alt. Du kan også:

• holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet ditt
• heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller det er klart at en slik forsinkelse kommer, men da må du si fra før overtakelsen
• kreve erstatning for tap som går ut over dagmulkten, men bare hvis leverandøren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro

I perioder der dagmulkt ikke løper lenger, for eksempel etter 100 dager, kan du kreve erstatning for tap som følger av at arbeidet ikke er ferdig. Dagmulkt eller erstatning kan settes ned hvis det ville bli urimelig for leverandøren, ut fra arbeidets omfang og tapets størrelse. Sett skriftlig frem kravet så snart overtakelsen er skjedd, og legg ved utregningen.

Kort oppsummert

• Er et ferdighus forsinket og leverandøren bygger huset for deg, kan du kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova.
• Satsen er 1 promille av vederlaget per dag, eller 0,75 promille hvis tomten er med, og aldri under en halv prosent av G.
• Du kan kreve dagmulkt for høyst 100 dager, og du trenger ikke dokumentere tap.
• Leverandøren kan ha krav på tilleggsfrist, men må melde fra om det uten ugrunnet opphold.
• Tap utover dagmulkten kan du bare få erstattet ved grov uaktsomhet eller uredelighet, med unntak for perioder uten dagmulkt.