Konflikt i lite sameie: slik kommer dere videre uten rettssak
Konflikter i et lite sameie løses oftest best uten rettssak, ved at dere først avklarer hva loven og vedtektene faktisk sier. Deretter kan dere snakke sammen på et planlagt møte, bruke en nøytral tredjepart og skrive ned avtalen. Loven har ingen egen meklingsordning, så dere må selv bli enige om fremgangsmåten. Når to seksjonseiere ikke kommer til enighet, kan saken ende hos forliksrådet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Trinn 1: Avklar hva konflikten i det lille sameiet handler om
De fleste konflikter i et lite sameie dreier seg om penger, vedlikehold eller bruk av fellesareal. Skriv ned i en setning hva dere er uenige om. Finn så ut av disse spørsmålene: Er det fellesareal eller den enkeltes bruksenhet? Hva sier vedtektene? Hva sier loven?
Det kan ta bort mye av striden. Sameiet vedlikeholder fellesarealene, og seksjonseieren vedlikeholder sin bruksenhet (eierseksjonsloven § 33). Felles kostnader deles etter sameiebrøken. Er det en regel i vedtektene, gjelder den. Mange er uenige om noe som loven allerede har svart på.
Trinn 2: Ta samtalen på riktig måte
Be om et møte på et avtalt tidspunkt, ikke i trappen. Send saken skriftlig på forhånd slik at den andre kan forberede seg. Hold dere til én sak av gangen, og skriv ned hva dere blir enige om.
Er konflikten en sak for årsmøtet, gjelder formelle regler. Et ordinært årsmøte holdes innen utgangen av juni. Et ekstraordinært årsmøte kan styret innkalle når det finner det nødvendig, eller det må holdes når minst to seksjonseiere som til sammen har ti prosent av stemmene krever det (§ 42). Det kravet passer dårlig for dere: en seksjonseier alene kan ikke kreve møtet, så i et sameie med to seksjoner er det styret som må innkalle. Blir det ikke innkalt til et møte som skal holdes, kan en seksjonseier kreve at tingretten innkaller (§ 43).
Trinn 3: Bruk en nøytral tredjepart
Dere er ofte to parter med lik stemme. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 52). Det er en dårlig måte å løse en lang konflikt på. En nøytral person kan hjelpe dere å komme videre før det blir nødvendig.
Det kan være en forretningsfører som leder møtet, en felles kjent person som begge stoler på, eller en profesjonell mekler. Loven gir ingen egen meklingsordning for sameier, så dere må avtale dette selv. Avtal på forhånd hvem som skal betale, og at den som mekler ikke skal ta parti. En takstmann kan avgjøre faktiske spørsmål, for eksempel om et tak må skiftes nå.
Trinn 4: Skriv avtalen
En muntlig enighet er sjelden nok. Skriv ned hva dere har blitt enige om, hvem som gjør hva, innen når, og hvem som betaler. Skal avtalen gjelde fremover og også for en ny eier, bør den inn i vedtektene. Et vedtak på årsmøtet skal ellers protokollføres.
Trinn 5: Når det ikke går
Noen konflikter løser seg ikke ved samtale. Loven gir da flere verktøy.
Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene og det står i fare for å skade eiendommen, kan du utføre vedlikeholdet selv og kreve nødvendige utgifter dekket som en felleskostnad (§ 33). De andre skal varsles i rimelig tid.
Har mangelfullt vedlikehold gjort skade på boligen din, kan du kreve erstatning fra sameiet (§ 35). Kravet rettes mot styret. Det omvendte gjelder hvis du ikke har vedlikeholdt: da kan de andre kreve erstatning av deg (§ 34).
Til slutt kan saken tas til forliksrådet eller til domstolene. Da bør dere ha dokumentasjon: bilder, regninger, e-poster og protokoller. En rettssak koster penger og tid, og forholdet mellom dere tar ofte skade.
Hold en logg
Konflikter blir ofte vanskeligere fordi hver av partene husker ting ulikt. Før en enkel logg: hva skjedde, når, hvem sa hva, og hva ble avtalt. Send en kort e-post etter hvert møte med det dere ble enige om, og be den andre om å bekrefte. Det koster lite og gjør det mye lettere å finne tilbake til avtalen om det senere oppstår tvil.
Vær også tydelig på hva som ikke er konflikten. En uenighet om taket er ikke en uenighet om hvem som har rett til å bruke hagen. Hold sakene fra hverandre, så ikke alt blir et spørsmål om prinsipper.
Bjørg og Ahmed
Bjørg og Ahmed eier hver sin seksjon. Bjørg mener at taket lekker og må skiftes. Ahmed vil vente et år til. Samtalene ender i krangel to ganger.
Bjørg skriver ned det hun ser, tar bilder og ber om et møte med dagsorden. Hun foreslår at de bestiller en takstmann som begge godtar. Ahmed går med på det. Takstmannen sier taket tåler to vintre til, men at flere plater må byttes til våren. De skriver en kort avtale: arbeidet gjøres i mai, kostnaden deles etter sameiebrøken 50/50, og de setter av penger hver måned. Avtalen leveres til et årsmøte og føres inn i protokollen.
Hadde Ahmed sagt nei til alt, kunne Bjørg i stedet ha utført nødvendig vedlikehold selv etter § 33, hvis taket sto i fare for å skade bygget, og krevd utgiftene dekket.
Kort oppsummert
- Start med å avklare hva loven og vedtektene sier om striden. Mange konflikter forsvinner da.
- Bruk planlagte møter, og skriv ned hva dere blir enige om.
- En nøytral tredjepart kan hjelpe, men loven har ingen egen meklingsordning for sameier.
- Står stemmene likt på årsmøtet, avgjør loddtrekning. Det er en grunn til å finne en annen løsning.
- Når dere ikke kommer til enighet, kan du bruke retten til å vedlikeholde selv og kreve utgiftene dekket, eller ta saken til forliksrådet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.