Kombinert sameie med bolig og næring: slik fordeles stemmene
I et kombinert sameie med både bolig og næring regnes flertallet på årsmøtet etter sameiebrøken, ikke etter antall seksjoner. Bare i sameier som utelukkende har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling, men da må de seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig ha sagt seg enige. Blanke stemmer teller ikke, og står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Regelen står i eierseksjonsloven § 52.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen: sameiebrøk i alle sameier som ikke er rene boligsameier
Eierseksjonsloven § 52 skiller mellom to typer sameier. I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer. I alle andre sameier regnes flertallet etter sameiebrøken, med mindre vedtektene bestemmer noe annet.
Sameiebrøken er hver seksjons forholdsmessige eierandel i sameiet. Den er fastsatt ved seksjoneringen, og det er brøken som er registrert for seksjonen som brukes. Et sameie med én butikk og ti leiligheter er derfor ikke et rent boligsameie. Her teller stemmene etter brøk.
En næringsseksjon med stor brøk kan derfor ha mange flere stemmer enn en enkelt leilighet.
Hva vedtektene kan endre
Vedtektene kan fastsette noe annet enn sameiebrøk, for eksempel at hver seksjon har én stemme eller at stemmene fordeles etter en annen nøkkel. En slik vedtektsbestemmelse krever at de seksjonseierne det gjelder, uttrykkelig har sagt seg enige. Det vil si at næringseieren som mister stemmer ved en slik ordning, må ha sagt ja.
Husk at selv om vedtektene kan endre selve stemmefordelingen, kan ikke vedtektene sette strengere flertallskrav enn loven, jf. § 49. Og ingen flertall kan ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning, jf. § 40.
Hvordan flertallet regnes ut
Stemmene regnes ut fra de avgitte stemmene. Blanke stemmer anses som ikke avgitt, og står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Det kan heller ikke avgis stemme for boligseksjoner som er ervervet i strid med reglene i § 23, og slike seksjoner tas ikke med i beregningsgrunnlaget.
De fleste saker avgjøres med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Noen saker krever to tredjedeler. Det gjelder blant annet ombygging, påbygging og andre endringer utover vanlig forvaltning og vedlikehold, og samtykke til at formålet for en bruksenhet endres fra bolig til annet eller omvendt. Enkelte saker krever at alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker, for eksempel tiltak som vesentlig endrer sameiets karakter.
Les mer om dette i artikkelen om forskjellen på boligseksjon og næringsseksjon.
Hvor finner du din sameiebrøk?
Brøken er fastsatt i forbindelse med seksjoneringen, og kommunens seksjoneringsvedtak viser den for hver seksjon. Er du usikker, kan du spørre styret eller forretningsføreren. Det er brøken som gjelder, også om en seksjon har større areal enn brøken skulle tilsi, så lenge brøken ikke er endret. Husk at stemmer for boligseksjoner ervervet i strid med § 23 ikke teller.
sameiet med butikk og seks leiligheter
Et sameie har seks boligseksjoner og én næringsseksjon. Sameiebrøkene er slik: hver bolig har 12/100, og butikken har 28/100. Til sammen blir det 100/100.
Årsmøtet skal stemme over en felles ombygging av gårdsplassen. Det er et tiltak utenfor vanlig forvaltning og vedlikehold, og det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Fem av leilighetene stemmer for, og det gir 60/100. Butikken, ved eier Dagfinn, stemmer imot med 28/100. Den siste leiligheten, som tilhører Hanna, avstår og stemmer blankt.
De avgitte stemmene er da 60 + 28 = 88. Ja-stemmene utgjør 60 av 88, altså 68 prosent. Det er over to tredjedeler, så forslaget er vedtatt.
Hadde sameiet bare bestått av seks boliger, ville hver seksjon hatt én stemme. Da hadde fem for og én blank gitt fem av fem avgitte stemmer.
vedtektsendring til én stemme per seksjon
Anta at beboerne i samme sameie vil innføre én stemme per seksjon, slik at butikken ikke dominerer. Butikkeieren Dagfinn har 28/100 og vil tape stemmekraft. En slik vedtektsbestemmelse krever at Dagfinn uttrykkelig har sagt seg enig, fordi det er hans seksjon stemmefordelingen berører. Han kan ikke overstemmes, selv om resten av sameiet har langt over to tredjedeler.
Motsatt, hvis Dagfinn vil ha flere stemmer, krever det samtykke fra de boligeierne som da får færre. Stemmefordelingen kan altså ikke endres av et flertall alene.
Når butikken kan blokkere og når den ikke kan
Fordi stemmene regnes etter brøk, kan en stor næringsseksjon blokkere vedtak. Hvis næringsseksjonen i eksempelet hadde hatt 40/100, ville den kunnet hindre et vedtak som krever to tredjedeler dersom de andre bare hadde 60. Ja-stemmene ville da vært 60 av 100.
Motsatt kan flere småseksjoner sammen overstyre en stor. Reglene gjør likevel at det som krever alles samtykke, krever samtykke fra butikken også, uansett stemmer.
Hvis sameiet er misfornøyd med fordelingen, kan vedtektene endres, men bare med samtykke fra de som berøres av stemmefordelingen.
Kort oppsummert
- I sameier som ikke bare har boligseksjoner, regnes flertallet etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 52.
- Bare i rene boligsameier har hver seksjon én stemme.
- Vedtektene kan gi en annen fordeling, men bare hvis de berørte seksjonseierne uttrykkelig har sagt seg enige.
- Blanke stemmer regnes som ikke avgitt, og likt antall stemmer avgjøres ved loddtrekning.
- To tredjedels flertall regnes av de avgitte stemmene, etter brøk i et kombinert sameie.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.