Hvordan klager jeg på at felleskostnadene er fordelt feil?
Du klager på feil fordeling av felleskostnadene ved å kontakte styret skriftlig med en utregning av hva som er riktig, og om nødvendig ta saken opp på generalforsamlingen eller årsmøtet. Første skritt er å sjekke hvilken fordeling som faktisk gjelder, i sameiebrøken, vedtektene eller byggje- og finansieringsplanen. I sameie har du krav på å få tilbake det du har betalt for mye. Får du ikke gehør, kan spørsmålet prøves for domstolene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Før du klager på fordelingen av felleskostnadene
Før du klager, må du vite hva som er riktig. Det avhenger av om du bor i et sameie eller et borettslag.
I et sameie fordeles felleskostnadene som hovedregel etter sameiebrøken, jf. eierseksjonsloven § 29. Brøken din står i seksjoneringsdokumentene og i vedtektene. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnader fordeles etter nytte eller forbruk. Og dersom de seksjonseierne som berøres uttrykkelig har sagt seg enige, kan vedtektene fastsette en annen fordeling.
I et borettslag fordeles kostnadene etter forholdet mellom boligenes verdier eller etter retningslinjene i byggje- og finansieringsplanen, jf. borettslagsloven § 5-19. Fordelingen skal justeres hvis endringer fører til en vesentlig endring av verditilhøvene.
Sammenlign forholdstallet eller brøken med det regnskapet faktisk bruker. Det er ofte her feilene sitter: en flat fordeling per bolig som er brukt i stedet for brøken, en seksjon som er slått sammen eller delt uten at tallene er oppdatert, eller et vedtak som aldri ble fulgt opp.
Første skritt: skriv til styret
Send en skriftlig henvendelse til styret. Beskriv hva du mener er feil, vis hvilken brøk eller hvilket forholdstall du mener gjelder, og legg ved din egen utregning. Spør hva fordelingen i dag er basert på, og be om en skriftlig begrunnelse hvis styret mener den er riktig. En kort henvendelse med konkrete tall gir som regel mer enn en lang klage uten.
Styret skal følge loven og vedtektene. I sameie sier eierseksjonsloven § 57 at styret skal sørge for forvaltningen i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger. Er fordelingen i strid med dem, plikter styret å rette den.
Neste skritt: ta saken opp på årsmøtet eller generalforsamlingen
Svarer ikke styret, eller er svaret uten grunnlag, kan du fremme saken på årsmøtet i sameiet eller generalforsamlingen i borettslaget. Generalforsamlingen har øverste myndighet i borettslaget, jf. § 7-1. I sameie må saken stå i innkallingen for at årsmøtet skal kunne ta beslutning om den. Se Slik fremmer du en sak for generalforsamlingen for hvordan du får den på dagsordenen.
Husk at årsmøtet i sameie uansett skal behandle styrets regnskap for foregående kalenderår, jf. eierseksjonsloven § 44. Regnskapet er et naturlig sted å vise fram feilen.
Hvis årsmøtet har vedtatt fordelingen
Et årsmøtevedtak kan ikke uten videre gi en annen fordeling enn den loven bygger på. Etter eierseksjonsloven § 29 annet ledd kan vedtektene fastsette en annen fordeling bare dersom de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Har du aldri gitt slik tilslutning og vedtaket rammer deg, er det et argument for at fordelingen ikke er gyldig for deg. Legg fram vedtektene, referatet og tinglyst brøk når du tar det opp.
Hva du kan kreve tilbake
I sameie har en seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn det som følger av loven, krav på å få tilbake det som er betalt for mye. Det står i eierseksjonsloven § 29 fjerde ledd. Kravet gjelder det du har betalt for mye, regnet ut fra riktig fordeling. Eldre krav kan være foreldet, så vent ikke lenge.
Borettslagsloven § 5-19 har ikke en tilsvarende bestemmelse, så i borettslag bygger kravet om å få tilbake penger på at fordelingen er i strid med loven eller vedtektene.
Camilla og den flate fordelingen
Camilla eier en seksjon på 62 kvadratmeter i et sameie med 18 seksjoner. Sameiebrøken hennes er 3,9 prosent. Sameiets felleskostnader er 540 000 kroner i året. Regnskapet deler likevel kostnadene likt på alle 18, så Camilla betaler 30 000 kroner i året. Etter sameiebrøken skulle hun betalt 21 060 kroner. Hun har altså betalt 8 940 kroner for mye hvert år.
Camilla finner brøken i seksjoneringsdokumentene og sjekker at vedtektene ikke fastsetter noen annen fordeling. Hun skriver til styret med utregningen. Styret svarer at fordelingen alltid har vært slik, og at ingen har klaget. Camilla tar da saken opp på årsmøtet. Møtet vedtar å rette fordelingen etter sameiebrøken, og styret får i oppdrag å regne ut hva hun har betalt for mye de siste to årene. Etter beregningen blir det 17 880 kroner.
Dokumentasjon som styrker saken
Samle det som viser hvilken fordeling som gjelder: seksjoneringsbegjæringen eller sameiebrøken, vedtektene, årsregnskapet og eventuelle protokoller fra årsmøtet. Lag en enkel tabell som viser hva som er betalt og hva som burde vært betalt, år for år. Jo tydeligere tallene er, desto vanskeligere er det for styret å avfeie henvendelsen.
Hvis du ikke kommer til enighet
Kommer du ikke videre, kan spørsmålet prøves for domstolene. Er du i tvil om du har rett, er det en grunn til å få saken avklart tidlig. Les også Hva gjør jeg ved konflikt med styret i sameiet? for flere veier å gå.
Kort oppsummert
- Finn ut hva som er riktig fordeling: sameiebrøk eller vedtektene i sameie, verdiforhold eller byggje- og finansieringsplanen i borettslag.
- Klag skriftlig på fordelingen til styret, med din egen utregning.
- Får du ikke gehør, fremmer du saken for årsmøtet eller generalforsamlingen.
- I sameie kan du kreve tilbake det du har betalt for mye, men gamle krav kan være foreldet.
- Domstolene kan prøve om fordelingen er lovlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.