Kjøpsmegler: slik fungerer det å bruke megler når du kjøper

Hva en kjøpsmegler er

De fleste møter bare selgerens megler: han som holder visning, mottar budene og lager salgsoppgaven. Eiendomsmeglingsloven åpner også for at kjøperen har sin egen megler. I oppdragsavtalen etter § 6-4 skal det stå hvilken karakter oppdraget har, og loven nevner uttrykkelig «kjøp» ved siden av salg, utleie, leie og oppgjør. En kjøpsmegler er altså et meglerforetak som har tatt oppdrag fra en kjøper.

Hva megleren skal gjøre for deg, bestemmer du i avtalen. Loven gir ikke noen liste over tjenester for kjøpsoppdrag. Det som står fast, er at oppdragstakeren skal opptre etter god meglerskikk og gi råd og opplysninger av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det gjelder både for selgerens megler og for din.

Selgerens megler blir ikke din megler fordi du er budgiver. Han har oppdraget sitt fra selgeren, og det er selgeren som betaler ham. Du kan stille spørsmål til ham og få skriftlige opplysninger, men han representerer ikke deg i forhandlingene.

Hva oppdragsavtalen må inneholde

Avtalen skal være skriftlig og undertegnes av deg og av ansvarlig megler. Etter § 6-4 skal den minst si noe om:

• hvem partene er, og hvilken eiendom eller type eiendom oppdraget gjelder
• hva som er avtalt om vederlaget, også hva megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand
• hva som er avtalt om dekning av utlegg, med et overslag over størrelsen
• et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over vederlag og utlegg
• hvor lenge oppdraget varer, og hva som gjelder om oppsigelse
• om megleren skal ha vederlag hvis du kjøper gjennom andre eller uten mellommann, og på hvilke vilkår
• om andre oppdragstakere de siste tre månedene har arbeidet med det samme oppdraget
• adgangen til å bruke utenrettslige tvisteløsningsordninger
• hvem som er ansvarlig megler

Oppdraget kan etter § 6-5 ikke gis for lenger enn seks måneder om gangen. Fornyelse må være skriftlig. Du kan si opp oppdraget uten varsel, men da har megleren krav på rimelig vederlag for arbeidet han faktisk har gjort. Utlegg kan han kreve dekket etter avtalen, uansett oppsigelsen.

Slik får kjøpsmegleren betalt

Reglene om vederlag står i kapittel 7, og noen av dem er skrevet for selgerens megler. For kjøpsoppdrag er det tre punkter som er verdt å kjenne.

Første punkt gjelder grunnregelen. Oppdragstakeren har krav på vederlag når handel kommer i stand i oppdragstiden, og handelen er kommet i stand når partene er endelig bundet. Kjøper du ikke noe, er det ikke noe vederlag å kreve etter hovedregelen. Avtalen kan likevel gi megleren rett til et fast beløp også uten kjøp, for den skal si hva han kan kreve i så fall.

Andre punkt er at to regler som ellers beskytter selgerens megler, gjelder for kjøpsoppdrag bare hvis det er særskilt avtalt. Det er regelen om at vederlaget kan kreves selv om kjøpet ikke skyldes meglerens innsats, og regelen om at megleren kan kreve vederlag for kjøp som skjer innen tre måneder etter at oppdraget er over. Står det ikke uttrykkelig i avtalen din, gjelder de ikke, jf. § 7-3 tredje ledd.

Tredje punkt er at det ikke kan avtales at noen andre enn du betaler. Selgeren kan ikke pålegges å dekke kjøpsmeglerens vederlag eller utlegg, og prosentsatsen i et provisjonsbasert vederlag kan ikke øke med kjøpesummens størrelse. Megleren skal dessuten skrive regning som gjør det mulig for deg å bedømme hva slags arbeid som er utført.

Når det kan lønne seg, og når du klarer deg uten

Loven krever ikke at du bruker megler som kjøper, og de fleste klarer seg uten. Kjøper du uten egen megler, er du fortsatt beskyttet av reglene selgerens megler må følge: skriftlig salgsoppgave, skriftlige bud og aksept, legitimasjon og så videre. Se hva som kan gå galt når du kjøper uten megler.

Vurderer du kjøpsmegler, bør du lese tilbudet som en pris på nøyaktig det du får: hva som er med i vederlaget, hva som kommer i tillegg, og hva som skjer hvis du ikke kjøper. Krever megleren mer enn avtalen gir grunnlag for, skylder du ikke det overskytende. Har han gjort en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan du kreve vederlaget nedsatt etter § 7-7, og du kan klage til klageorganet.

Kort oppsummert

• En kjøpsmegler er et meglerforetak som har fått oppdrag av deg som kjøper. Du er oppdragsgiver og betaler.
• Avtalen må være skriftlig, kan vare i høyst seks måneder om gangen og kan sies opp uten varsel.
• Vederlaget forfaller når kjøp kommer i stand, men avtalen kan gi megleren rett til noe også uten kjøp.
• Kjøper du etter at oppdraget er over, har kjøpsmegleren bare krav hvis det er særskilt avtalt.
• Selgerens megler er ikke din megler, men skal ta hensyn til begge parter.