Kjøpe tomt av kommunen: vanlige vilkår og hva de betyr

Hvilke vilkår kommunen vanligvis setter

Kommunen er både selger og planmyndighet. Når den selger tomter i et boligfelt, ønsker den som regel at feltet blir bygd ut, og vilkårene i kontrakten bærer preg av det. Hva som står i din kontrakt, varierer fra kommune til kommune, men disse vilkårene er vanlige:

• Byggeplikt og byggefrist: du skal sette i gang eller ferdigstille et hus innen et bestemt antall år.
• Tilbakekjøpsrett: kommunen kan kreve tomten tilbake dersom fristen ikke holdes. Prisen står som regel i kontrakten.
• Bruksvilkår: tomten skal brukes til egen bolig, og salg eller utleie før huset er bygd kan være begrenset.
• Krav til utforming: i tillegg til reguleringsplanen kan kontrakten ha egne krav til hustype eller tilpasning til feltet.
• Betaling: kjøpesum, tilknytningsgebyrer og eventuelle andre avgifter, og når hvert beløp forfaller.

Dette er eksempler, ikke en fast liste. Kontrakten du får, er det som gjelder.

Hva vilkårene betyr

Avhendingslova gjelder uten unntak når kommunen selger tomt til deg som privatperson. Du er forbruker etter § 1-2 tredje ledd, uansett hvem som selger. Det betyr blant annet at «som den er»-forbehold ikke har virkning mot deg (§ 3-9 andre ledd). Kommunens spesialvilkår kommer i tillegg, og de er avtalevilkår som alle andre.

Byggeplikten og tilbakekjøpsretten henger tett sammen. Plikten sier hva du skal gjøre. Tilbakekjøpsretten sier hva kommunen kan gjøre hvis du ikke gjør det. Les begge sammen og legg merke til:

• fra hvilket tidspunkt fristen løper, for eksempel fra kontraktsdatoen eller fra overtakelsen
• hva som regnes som oppfylt: grunnmur, tak på, ferdigattest eller innflytting
• om kommunen kan forlenge fristen, og på hvilke vilkår
• til hvilken pris tomten skal tilbakeføres, og hva som skjer med verdien av bygg du har satt opp

Hva som skjer ved brudd på fristen, er egen sak. Her er poenget at du vet hva du skriver under på.

Tilbakekjøpsretten kan også ha betydning for finansieringen. Etter tinglysingsloven § 21 tredje ledd kan et forbehold som er tatt ved overdragelsen gå foran rettigheter som utledes fra deg, for eksempel pant til banken, hvis forbeholdet står i skjøtet eller blir tinglyst senest samme dag. Banken vil derfor se på kommunens rett og kan stille krav til den. Spør banken din tidlig.

Hva er gjort med vei, vann og avløp?

I regulert strøk kan grunn bare bebygges hvis blant annet offentlig vei er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, og hovedledninger for vann og avløp fører til og langs tomten (plan- og bygningsloven § 18-1). Kommunen kan likevel gi byggetillatelse på vilkår av at arbeidene blir utført før tiltaket ferdigstilles. Kjøper du en tomt der veien eller ledningene ikke er ferdige, bør kontrakten si hvem som skal gjøre det, innen når, og hvem som betaler.

Vær også oppmerksom på at byggetillatelsen faller bort hvis du ikke setter i gang tiltaket innen tre år, og at fristen ikke kan forlenges (§ 21-9). Den fristen kommer i tillegg til byggefristen i kontrakten.

Kan du forhandle vilkårene?

Vilkårene er ofte like for alle kjøpere i et felt, slik at det er mindre å hente enn hos en privat selger. Det betyr ikke at du ikke kan spørre. Du kan be om:

• en forklaring på hvordan fristen kan forlenges, og at det står i kontrakten
• en presisering av hva som regnes som «påbegynt» byggearbeid
• skriftlig bekreftelse på hva som er ferdig opparbeidet, og når resten blir det

Er et vilkår urimelig, kan avtaleloven § 36 brukes. Den er ment som siste utvei og er en dårlig erstatning for å lese kontrakten før underskrift.

Kort oppsummert

• Når du skal kjøpe kommunal tomt, er byggeplikt og tilbakekjøpsrett de vanligste vilkårene.
• Vilkårene binder deg når de står i kontrakten. Avhendingslovas forbrukerregler gjelder også mot kommunen.
• Få skriftlig hva som er opparbeidet av vei, vann og avløp, og når resten blir ferdig.
• Spør banken om den godtar tilbakekjøpsretten før du signerer.