Kan jeg kjøpe en del av loftet fra sameiet og legge det til leiligheten?

Loftet er sameiets, ikke ditt

Et loft som ikke er skrevet inn som en del av leiligheten din, er fellesareal (eierseksjonsloven § 4 bokstav e). Alle seksjonseierne eier det sammen, i forhold til sameiebrøkene. Du kan ikke ta det i bruk som ditt eget bare fordi trappen går opp fra din leilighet. Skal du kjøpe loft fra sameiet, må arealet flyttes fra fellesarealet til din bruksenhet, og det skjer i flere trinn.

Selve kjøpet er en avtale mellom deg og sameiet. Loven har ingen fast pris eller beregningsmåte. Prisen må likevel være slik at ingen får en urimelig fordel på de andre eiernes bekostning. Årsmøtet kan ikke vedta noe som er egnet til å gi én seksjonseier en slik fordel (§ 40). Mange sameier lar derfor en takstmann eller megler vurdere hva arealet er verdt før de stemmer.

Hva årsmøtet må vedta

Å gjøre fellesareal om til nye bruksenheter eller til utvidelse av en eksisterende bruksenhet krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 49 annet ledd bokstav b). Blanke stemmer regnes ikke som avgitt. I sameier med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme. Hvordan to tredjedels flertall regnes ut, kan du lese mer om i en egen artikkel.

Saken må stå i innkallingen, og siden det kreves to tredjedels flertall, må hovedinnholdet i forslaget være oppgitt der. Innkallingen skal sendes med minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Vil du ha saken opp på det ordinære årsmøtet, må du melde den inn før fristen styret har satt. Står saken ikke i innkallingen, kan årsmøtet bare avgjøre den hvis alle seksjonseierne er til stede og stemmer for.

Er loftet så stort eller så viktig at salget i praksis gjelder en vesentlig del av eiendommen, må alle seksjonseierne uttrykkelig si ja (§ 51). Det samme gjelder tiltak som går ut over de andres bo- eller bruksinteresser. Bruker naboene loftet til tørking, lagring eller teknisk utstyr, kan ett nei være nok til å stoppe saken.

Slik går du fram, trinn for trinn

1. Sjekk hva loftet brukes til i dag, og om andre trenger adgang dit. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, må være fellesareal (§ 7 annet ledd). Trappeoppgangen eller en teknisk sjakt kan derfor ikke bli en del av seksjonen din.
2. Be styret ta saken inn på årsmøtet, med et konkret forslag om areal, pris og hvem som betaler kostnadene.
3. Få vedtaket i protokoll, med stemmetallene.
4. Søk om reseksjonering. Når fellesareal skal flyttes til en seksjon, er det styret som skal sette frem søknaden (§ 21).
5. Hent samtykke fra alle som har tinglyst pant i seksjonen din, for eksempel banken din. Uten det kan seksjonene ikke endres.
6. Kommunen vedtar reseksjoneringen. Vedtaket skal angi sameiebrøken for hver seksjon (§ 13), og det tinglyses.

Hva sameiebrøken blir for seksjonen din etter at loftet er lagt til, og dermed hvor store felleskostnadene dine blir, bør du få avklart før du sier ja til prisen.

Hva med innredning og bruk?

Reseksjoneringen gjør loftet til en del av seksjonen din. Den gir deg ikke rett til å bo der. Å ta et loft i bruk som oppholdsrom er en bruksendring som må godkjennes av kommunen etter plan- og bygningsloven. Tiltak i tak, kvist eller vinduer kan i tillegg kreve at årsmøtet godkjenner endringer i bygningens fasade eller tak, siden det er fellesareal. Be om dette samtidig, slik at du ikke kjøper et areal du ikke får brukt.

Kort oppsummert

• Å kjøpe loft fra sameiet betyr at fellesareal blir en del av din seksjon, og det krever to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
• Salget må ikke gi deg en urimelig fordel, så prisen bør være vurdert.
• Går salget ut over de andres bruk av loftet, eller gjelder det en vesentlig del av eiendommen, må alle seksjonseierne samtykke.
• Seksjonene endres først når kommunen har vedtatt reseksjonering og vedtaket er tinglyst. De som har pant i seksjonen din, må samtykke.
• Skal loftet brukes som bolig, trengs det i tillegg tillatelse fra kommunen.