Kjøpe bolig gjennom eget aksjeselskap: mister jeg forbrukervernet?
Ja, kjøper du bolig gjennom et aksjeselskap, regnes du ikke som forbruker etter avhendingslova. Da gjelder ikke forbudet mot generelle «som den er»-forbehold, og selgeren kan avtale andre vilkår enn de som beskytter forbrukerkjøperen. Du beholder likevel lovens vanlige mangelsregler, så langt kontrakten ikke sier noe annet. Skal du kjøpe bolig gjennom eget aksjeselskap, må du derfor lese kontrakten nøye.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem avhendingslova regner som forbruker
Avhendingslova beskytter forbrukerkjøpere ekstra sterkt. I § 1-2 tredje ledd er forbrukarkjøp definert som kjøp av eiendom der kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Et aksjeselskap er ikke en fysisk person. Det betyr at et AS aldri kan være forbruker etter loven, uansett hva boligen skal brukes til og uansett om du er eneste aksjonær.
Handler du i eget navn og kjøper en bolig til eget bruk, er du forbruker. Kjøper selskapet, er det ikke forbrukerkjøp. Kjøper en privatperson bolig for å leie den ut, avhenger det av om kjøpet er en del av næringsvirksomhet, og det må vurderes konkret.
Hva du mister
Reglene som ikke kan fravikes til ugunst for en forbrukerkjøper (opplistet i § 1-2 andre ledd) kan fravikes når kjøperen er et selskap. Det gjelder blant annet:
- Forbudet mot generelle «som den er»-forbehold. Etter § 3-9 andre ledd har slike forbehold ingen virkning ved forbrukerkjøp. Kjøper et selskap, kan selgeren avtale slike forbehold.
- Reglene om mangler og kjøperens krav ved mangler (kapittel 3 og 4) kan avtales annerledes. Selgeren kan for eksempel avtale en kortere reklamasjonsfrist enn lovens fem år, jf. § 4-19.
- Reglene om erstatning og renter kan også endres ved avtale.
Dette betyr ikke at selgeren får frihet til å skrive hva som helst. Avtalen må være gyldig etter alminnelige regler, og avtaleloven § 36 om urimelige vilkår gjelder også for selskap. Ved vurderingen tas det blant annet hensyn til partenes stilling, og et selskap står sjeldnere i en svak posisjon enn en privatperson.
Hva du beholder
Står det ingenting om saken i kontrakten, gjelder avhendingslova slik den står, selv om kjøperen er et AS. Selskapet har dermed de samme mangelsreglene som en privatperson, bortsett fra der selgeren har fått avtalt noe annet.
Selv om en bolig er solgt «som den er» til et selskap, har eiendommen fortsatt en mangel i to situasjoner, jf. § 3-9 første ledd. For det første når selgeren har holdt tilbake opplysninger han burde gitt (§ 3-7) eller gitt uriktige opplysninger (§ 3-8). For det andre når eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Kjøperens plikt til å undersøke boligen etter § 3-10 gjelder på samme måte. Det som tydelig står i en tilstandsrapport, kan du ikke senere gjøre gjeldende som mangel.
Reklamasjon og frister for selskapet
Reglene om reklamasjon i avhendingslova § 4-19 gjelder også for et selskap som kjøper, men de kan avtales annerledes. Utgangspunktet er at kjøperen må si fra innen rimelig tid etter at feilen er oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen. Har selgeren skrevet inn en kortere frist, kan den gjelde mot selskapet, mens den ville vært uten virkning mot en forbruker.
Selgeren kan heller ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom han har vært grovt aktløs, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Den beskyttelsen gjelder uavhengig av hvem som kjøper.
Hva du bør sjekke før selskapet signerer
Les gjennom kontraktens vilkår om mangler, reklamasjon og ansvarsfraskrivelser. Selgeren kan ha lagt inn egne tilføyelser når kjøperen er et selskap. Se etter formuleringer som begrenser ansvaret eller kortere frister enn de lovbestemte.
Be om tilstandsrapport og egenerklæring, og sett deg godt inn i dem. Innholdet i dem får betydning for hva du kan påberope deg etterpå. Dersom selgeren sier at eiendommen selges «som den er», spør hva som er undersøkt og hva som ikke er det.
konsulentselskapet som kjøper leilighet
Leila driver et lite konsulentselskap, Leila Consulting AS, og vil la selskapet kjøpe en leilighet til 3 200 000 kroner som hun selv skal bo i. Selgeren, Daniel, setter inn i kontrakten at leiligheten selges «som den er», og at kjøpers krav ved mangler faller bort. Siden kjøperen er et AS og ikke en fysisk person, er dette ikke forbudt etter § 3-9 andre ledd.
Etter overtakelsen oppdager selskapet at bad og kjøkken har omfattende fuktskader som Daniel kjente til, men ikke opplyste om. Daniels forbehold hjelper ham ikke her: ved manglende opplysning gjelder § 3-7 uansett, jf. § 3-9 første ledd. Selskapet kan gjøre mangelen gjeldende. Hadde skadene derimot vært tydelig beskrevet i tilstandsrapporten, ville Leilas selskap blitt regnet for å kjenne til dem.
Hadde Leila kjøpt i eget navn, ville forbudet mot generelle forbehold gjort «som den er»-klausulen uten virkning.
Kort oppsummert
- Et aksjeselskap er aldri forbruker etter avhendingslova. Kjøper du bolig gjennom eget aksjeselskap, mister du forbrukervernet i § 1-2 andre ledd.
- Selgeren kan da avtale generelle «som den er»-forbehold og andre vilkår som ikke ville holdt overfor en forbruker.
- Du beholder lovens mangelsregler så langt kontrakten ikke sier noe annet, og selgerens opplysningsplikt gjelder uansett.
- Les kontrakten og salgsdokumentene nøye. Spør om ansvarsbegrensninger og kortere frister.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.