Anneks brukt som soverom, men godkjent som bod

Hvorfor en bod ikke uten videre kan være soverom

En bod er en tilleggsdel, ikke et rom der noen skal sove. Et soverom er et rom for varig opphold, og slike rom må oppfylle kravene i byggteknisk forskrift (TEK17). Rommet må ha romhøyde på minst 2,4 meter, tilfredsstillende dagslys og et vindu med utsyn. Rom som ikke er for varig opphold, skal ha minst 2,2 meter.

Å begynne å bruke en bod som soverom er en bruksendring. Byggesaksforskriften (SAK10) sier at bruksendring er søknadspliktig blant annet når en del av bygget tas i bruk til noe annet enn det tillatelsen sier, eller når en tilleggsdel tas i bruk som hoveddel. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel kan romhøyden være lavere enn 2,4 meter, men de andre kravene gjelder fortsatt.

Rømning er et eget punkt. Brannceller over flere etasjer skal ha minst én utgang fra hver etasje, og utgangen kan være et vindu som er tilrettelagt for sikker rømning. Et anneks uten slike tiltak kan være farlig å sove i.

Hvorfor det betyr noe at annekset ble solgt som soverom

Forbrukertilsynet har en tydelig regel for markedsføring av bolig: bare rom som er godkjent for varig opphold og finnes når boligen markedsføres, kan oppgis som soverom. Det er villedende å skrive «2 (3) soverom» når bare to er godkjent.

Det betyr at annonsen kan være feil selv om selgeren mener rommet «fungerer». Har annonsen eller salgsoppgaven oppgitt annekset som soverom, gjelder avhendingslova § 3-8. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne, forutsatt at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen og ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Er annekset en frittliggende bygning som ikke skal brukes til beboelse, gjelder også størrelsesgrensene. Slike bygninger kan settes opp uten søknad opp til 50 kvadratmeter bruksareal og bebygd areal, med mønehøyde høyst 4,0 meter og gesimshøyde høyst 3,0 meter, og de kan ikke ha kjeller. Et enkelt tilbygg eller en frittliggende bygning på inntil 70 kvadratmeter som ikke skal brukes til beboelse, kan søkes av tiltakshaveren selv, uten ansvarlig foretak.

Slik gikk det for Else

Else kjøpte en enebolig med et lite anneks på tomta. Salgsoppgaven beskrev annekset som «gjesteanneks med sovealkove og eget bad». Etter overtakelsen fikk hun besøk av en brannvernkonsulent fra kommunen på en annen sak. Han spurte om annekset var godkjent for overnatting.

Else sjekket byggesaksarkivet og fant at annekset var godkjent som bod, uten vinduer beregnet til rømning. Hun skrev til selgeren og viste til salgsoppgaven, og at hun hadde lagt vekt på sovemuligheten fordi hun ofte hadde overnattende gjester.

Selgeren svarte at annekset hadde vært brukt som soverom i mange år, og at han hadde trodd det var i orden. Else kom likevel til enighet med ham om et prisavslag som dekket det det ville koste å få bruken godkjent, med en søknad om bruksendring og et rømningsvindu. Hun søkte og fikk tillatelse etter at kommunen hadde godkjent vinduet. Annekset kan i dag brukes som gjesterom.

Hva kommunen kan gjøre

Bruker du annekset til noe annet enn det som er godkjent, kan kommunen gi pålegg. Før pålegg eller tvangsmulkt skal den ansvarlige få skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist. Pålegget kan gjelde retting og opphør av bruk, og det skal ha en frist. Et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Overtredelsesgebyr kan ilegges den som forsettlig eller uaktsomt utfører eller bruker tiltak uten nødvendig tillatelse. Privatpersoner kan ilegges inntil halvparten av satsene som gjelder for foretak. Kommunen kan la være å forfølge en overtredelse hvis den er av mindre betydning.

Vil du fortsette å bruke annekset som soverom, kan du søke om bruksendring. Forsikring er et eget spørsmål, som er behandlet i bod som soverom: konsekvenser ved salg og forsikring. Rom i kjeller som er gjort om til soverom, er tema i kan jeg gjøre om kjeller til soverom.

Hva du kan kreve av selgeren

Ved forbrukerkjøp har boligen etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket gjelder når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Kravet kan bygges på § 3-8 hvis annonsen sa soverom, og på § 3-7 hvis selgeren kjente til at bruken var uten tillatelse og ikke sa fra.

Selgeren kan si at du burde ha sett at rommet var en bod, for eksempel fordi tilstandsrapporten opplyser om ulovlige bruksendringer. Du regnes for å kjenne det som går tydelig fram av rapporten. Har rapporten ikke nevnt forholdet, står du sterkere.

Kravene er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få forholdet rettet, altså en søknad om bruksendring og eventuelle tiltak. Ved brukt bolig er retting selgerens rett, ikke et krav du kan stille. Hva tiltakene koster, dokumenterer du med tilbud og kommunens gebyrsatser.

Om anneks og uthus omfattes av mangelsvernet på samme måte som selve boligen, står i anneks og uthus: mangelsvernet. Ellers finner du kravene i pilaren ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad. Et rom i kjelleren som ikke er godkjent for varig opphold, står omtalt i kjellerstua er ikke godkjent for varig opphold.

Kort oppsummert

• Et anneks godkjent som bod kan ikke uten videre brukes som soverom, fordi det er en bruksendring som krever søknad.
• Bare rom godkjent for varig opphold kan markedsføres som soverom.
• Kommunen kan gi pålegg om opphør av bruk etter forhåndsvarsel med minst tre ukers frist.
• Om annekset er en mangel overfor selgeren, avgjøres konkret etter annonsen og det selgeren visste.
• Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å få bruksendringen godkjent.