Kjæledyr og røyking i leid bolig: hva kan utleier forby?

Hva husleieloven sier om dyr i leid bolig

Reglene om dyr står i husleieloven § 5-2. Der sies det at leieren må følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden. Så følger poenget som betyr mest for leietakere med dyr: selv om utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.

Utleier har altså lov til å forby dyr, men forbudet har en nedre grense. Bestemmelsen gir ingen rett til å ha hvilket som helst dyr hvor som helst. Den er et unntak som leieren må begrunne.

Når du kan holde dyr selv om kontrakten forbyr det

For å ha dyr tross forbud må to vilkår være oppfylt samtidig. Det må være gode grunner, og dyret må ikke være til ulempe for utleieren eller andre brukere.

Loven har ingen liste over hva som er gode grunner. At du er glad i dyr og helst vil ha ett, holder ikke. Grunnene må være av en slik vekt at de rettferdiggjør å sette utleierens forbud til side. At du har hatt dyret lenge, at det er knyttet til din situasjon på en måte som gjør det vanskelig å skille seg fra det, og at boligmarkedet gjør det vanskelig å finne noe annet, er forhold som kan telle.

Det andre vilkåret handler om hvem som blir påvirket. Støy, lukt, allergi hos nabo, skade på bygningen og risiko for at andre blir redde, er alle ulemper som kan telle mot deg. Bor du alene i en enebolig der ingen blir berørt, er ulempen liten. Bor du i en liten leilighet i en felles oppgang med en nabo som har alvorlig allergi, er den større.

Hva utleier kan avtale om røyking

Husleieloven har ikke en egen regel om røyking. Det betyr at utleieren kan ta inn et røykeforbud i kontrakten eller i husordensreglene, og at et slikt forbud som hovedregel er bindende. Forbudet må være en vanlig ordensregel eller et rimelig påbud (§ 5-2), og det kan avtales i selve leieavtalen. Reglene om unntak for dyr gjelder ikke for røyking, så dette er en regel det er vanskeligere å komme seg unna.

Har kontrakten ikke noe forbud, er utgangspunktet at du kan røyke i leieboligen, men du må behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Røyklukt, misfarging og tobakksavleiringer som går ut over vanlig bruk, kan gi utleier et krav mot deg. Se også veiledningen om røyking i leid bolig.

Skriftlig avtale før dyret kommer

De fleste tvister om dyr og røyk kunne vært unngått før innflytting. Spør utleier om dyr og røyking er tillatt, og be om at svaret står i kontrakten. Muntlige løfter er vanskelige å bevise i ettertid. Ønsker du å skaffe deg dyr etter innflytting, send en skriftlig forespørsel med opplysninger om dyret, og be om skriftlig svar.

Får du nei, men mener du har gode grunner etter § 5-2, kan du svare skriftlig og forklare hvorfor, i stedet for å sette i gang på egen hånd. Det viser at du tar utleiers interesser på alvor, og saken blir lettere å løse.

Penger: depositum og tillegg

Utleieren kan avtale depositum på opptil seks måneders leie (§ 3-5), og kan ikke kreve at du betaler et ekstra gebyr for å ha dyr. Loven sier nemlig at det ikke kan avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn leie, forbruk av strøm og brensel, depositum og garanti (§ 3-7). Et dyregebyr i tillegg til leien er ikke lov, men leien kan settes noe høyere når avtalen tillater dyr. Om gebyrer i leiekontrakter generelt kan du lese i gebyrklausuler i leiekontrakten.

Skader fra dyr og røyk

Du plikter å behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Skader dyret eller røyken gjør ut over vanlig slitasje, kan utleieren kreve erstattet etter § 5-8. Det gjelder også om du hadde lov til å ha dyret. Lovlig dyrehold fritar ikke for ansvar for skadene.

Utleier kan som hovedregel ikke trekke et skadebeløp fra depositumet på egen hånd. Utbetaling av depositum krever din skriftlige tillatelse eller en avgjørelse med virkning som rettskraftig dom, med unntak for skyldig leie, der det finnes en egen prosedyre i § 3-5. Hvor mye du må betale for en bestemt skade, behandles i egen artikkel om urin og skader fra dyr.

Hva skjer hvis du bryter reglene

Bryter du et forbud mot dyr eller røyking, er det mislighold av avtalen. Det betyr ikke at utleier kan kaste deg ut samme dag.

Ved vedvarende brudd er trappen vanligvis slik: utleier gir en skriftlig advarsel og krever at forholdet opphører. Fortsetter du tross advarselen å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere, kan han heve avtalen (§ 9-9). Ved tidsubestemt avtale kan han i stedet si opp med saklig grunn, og mislighold er en av de lovlige grunnene (§ 9-5). Du kan da protestere skriftlig innen én måned, og retten kan sette en oppsigelse til side dersom den virker urimelig (§ 9-8), med mindre oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold.

Husordensregler er en egen kilde til konflikt. Utleier kan sette rimelige husordensregler, for eksempel at hunder skal føres i bånd i fellesarealene, at katter ikke skal slippes ut i felles hage, eller at røyking ikke skjer på felles balkong. Slike regler må du følge (§ 5-2). De kan ikke brukes til å gjøre et dyreforbud strengere enn det kontrakten tillater, eller til å ta bort retten etter § 5-2 til å holde dyr når vilkårene er oppfylt. Reglene må være rimelige og gjelde likt for alle som bor i eiendommen. Endrer utleier reglene underveis, kan du protestere skriftlig dersom du mener de går for langt.

Kort oppsummert

• Utleier kan avtale forbud mot kjæledyr og røyking i en leid bolig, og ordensregler er bindende når de er rimelige.
• Et dyreforbud er likevel ikke absolutt: du kan holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe for utleieren eller andre brukere (§ 5-2).
• Husleieloven har ingen egen regel om røyking, så et røykeforbud i kontrakten eller husordensreglene gjelder som utgangspunkt.
• Skader fra dyr og røyk ut over vanlig slitasje må du erstatte, og utleier kan avtale ekstra depositum innenfor seks måneders leie, men ikke et fast dyregebyr.
• Brudd gir først advarsel. Heving eller oppsigelse kommer først ved vedvarende eller vesentlig mislighold.