Kan en av søsknene leie ut hytta uten de andres samtykke?
Nei, en enkelt sameier kan ikke leie ut hele hytta uten at de andre eller et flertall sier ja. Utleie er en del av forvaltningen av hytta, og den avgjøres av flertallet innenfor grensene i sameieloven § 4. Du kan heller ikke bruke eller leie ut mer enn din egen del. Overlater du din egen bruksrett til noen utenfor sameiet, kan de andre i noen tilfeller løse den inn.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet: hele hytta tilhører alle
Når tre søsken eier hytta sammen, har hver av dere rett til å bruke den i samsvar med sin part (§ 3). Utleie av hele hytta gir en leietaker noe som tilhører alle, og det går ut over de andres egen bruk og inntekt. Derfor kan ikke én sameier bestemme det alene.
Loven sier at flertallet kan vedta styring og utnytting av hytta (§ 4). Utleie hører under dette. Flertall er de som eier mer enn halvparten, og ved lik stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning (§ 7). Med lik andel kan to av tre søsken vedta å leie ut hytta, så lenge utleien ikke er for mer enn ti år og ikke fortrenger en sameier som trenger hytta (sameigelova § 4), mens én sameier alene ikke kan bestemme det.
Dere kan også avtale noe annet. En sameieavtale eller en bruksplan går foran lovens regler.
Grensene for hva flertallet kan vedta
Flertallsvedtaket om utleie har rammer i § 4.
- Bortleie kan ikke vedtas for mer enn ti år.
- Heller ikke kortere bortleie kan vedtas hvis det urimelig fortrenger en sameier som i samme tid trenger hytta til vanlig bruk.
- Rammene gjelder også når hytta lånes bort eller utnyttes på annen måte.
Vedtaket kan heller ikke gå ut på urimelig kostnad eller på å gjøre hytta om til noe annet. Blir en sameier skadelidende av et lovlig vedtak, har han krav på å få tapet dekket.
Det betyr at to søsken kan vedta å leie ut hytta noen uker i sommer. De kan ikke leie den ut til faste leietakere i tolv år. Og de kan ikke leie ut uker som den tredje trenger til sin vanlige bruk.
Utleie for felles regning
Vedtar flertallet at hytta skal utnyttes for felles regning, for eksempel ved utleie, har hver sameier rett til å være med i forhold til sin part (§ 5). Vil du være med selv om du stemte imot, må du si fra uten ugrunnet opphold og senest tre uker etter at du har fått skriftlig melding om vedtaket med opplysning om fristen. Blir ikke alle med i forhold til sin part, skal vederlag for utnyttingsretten betales til sameiet og fordeles på partene.
Inntekt fra felles utnytting deles mellom eierne etter andelene (§ 9). Inntekter og kostnader ved utleie bør føres i et eget regnskap.
Din egen bruksrett
Det er forskjell på å leie ut hele hytta og å overlate din egen bruk til andre. Du har rett til å bruke hytta i din tid. Leier du bort eller overlater utnyttingsretten din til noen utenfor sameiet, kan de andre løse inn denne retten på tilsvarende måte som ved salg av en andel (§ 12). Det gjelder ikke midlertidige ordninger på opptil ett år.
En sameier som leier ut sin egen uke i juli til en kollega, kommer derfor normalt ikke i konflikt med innløsningsretten, siden ordningen er midlertidig. Men § 3 gjelder fortsatt. Du kan ikke bruke tingen mer enn din part tilsier, og ikke på en måte som er unødvendig eller urimelig til ulempe for de andre. Er leietakeren til urimelig ulempe for de andre, eller faller uken utenfor din tur, er du i konflikt med dem.
Loven sier ikke noe uttrykkelig om at du må spørre først. Spør likevel. Det er praktisk, og det er den enkleste måten å unngå krangel på.
Ravi leier ut i juli
Ravi, Marte og Sofie Aas eier hver en tredjedel av en hytte. Ravi flytter til utlandet og trenger penger. Han legger ut hytta på en utleieside for hele juli for 25 000 kroner og skriver kontrakt med en familie uten å si fra.
Marte har brukt hytta de siste to somrene i juli, og hun har planlagt ferien. Hun kan kreve at utleien stanses. Ravi hadde ikke rett til å leie ut hele hytta uten at Marte og Sofie var med på det. Marte og Sofie har sammen mer enn halvparten, og de kan vedta at utleien ikke skal skje. Ravi kan bli erstatningsansvarlig overfor leietakeren og overfor søsknene.
Hadde søsknene derimot vedtatt at hytta kunne leies ut i tre uker for 4 000 kroner uken, med inntekt delt likt, hadde det vært lovlig så lenge ingen av dem trengte hytta i de ukene. Marte og Sofie kan stemme det gjennom mot Ravi.
Hva du gjør hvis en sameier leier ut uten samtykke
Si fra skriftlig så snart du oppdager det, og be om at utleien stanses eller om en redegjørelse for hvem som har fått bruke hytta og hva det har kostet. Krev at pengene deles etter andelene hvis det er felles utnytting. Er hytta allerede leid ut, kan du kreve erstatning for tap. Kommer dere ikke til enighet, kan hver sameier kreve sameiet oppløst (§ 15) som en siste utvei. Les mer om hvordan dere deler bruken og om forkjøpsrett mellom sameiere.
Kort oppsummert
- En sameier kan ikke alene leie ut hele hytta. Utleie vedtas av flertallet, regnet etter eierandelene.
- Flertallet kan ikke vedta bortleie i mer enn ti år eller leie som urimelig fortrenger en sameier som trenger hytta.
- Leier du ut din egen bruksrett til noen utenfor sameiet, kan de andre løse den inn, med unntak for midlertidige ordninger på opptil ett år.
- Utleieinntekter deles etter andelene.
- Vil du leie ut hytta i et sameie, bør du få skriftlig samtykke fra de andre først, ellers risikerer du krav om erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.