Kjøpt andel i hyttesameie med skjulte problemer

Hvorfor avhendingslova gjelder for andelen din

Mange tror at et hyttesameie er noe annet enn et vanlig boligkjøp. Loven ser annerledes på det. Avhendingslova gjelder ved salg av fast eiendom, og den nevner uttrykkelig at sameiepart og eierseksjon er med (§ 1-1). Kjøper du en andel i et hyttesameie, står du derfor med de samme mangelsreglene som en som kjøper en hel hytte.

Sameieandelen regnes også som tilbehør til det du har kjøpt. Loven sier at sameiepart, bruksrett og medlemskap som ligger til eiendommen, hører med (§ 3-4). Det betyr at rettigheter og plikter i sameiet er en del av avtalen, og at feil ved dem kan være en mangel.

Hva som regnes som problemer i hyttesameiet

Problemene dukker ofte opp først etter overtakelsen. Typiske eksempler er en felles utbedring som sameiet allerede hadde planlagt, en tvist mellom eierne om bruken av fellesarealer, eller gjeld og etterslep på felles vann, vei eller brygge. Det kan også være at andelen gir en annen bruksrett enn du fikk inntrykk av.

Ikke alt er en mangel. Loven skiller mellom to typer feil.

• Manglende opplysning. Selgeren har ikke fortalt noe han visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Det må ha virket inn på at du kjøpte (§ 3-7).
• Uriktig opplysning. Andelen svarer ikke til det som sto i annonsen, salgsoppgaven eller det selgeren sa (§ 3-8).

I begge tilfeller er spørsmålet om opplysningen ville påvirket avtalen. Sier salgsoppgaven at sameiet har ryddig økonomi, og du senere finner ut at det finnes store ubetalte krav, kan det være en mangel. Vet ikke selgeren noe om saken selv, blir vurderingen vanskeligere.

Hva sameieloven sier om det du arver med andelen

Sameieloven gir rammen for hvordan eierne styrer fellesskapet. Et flertall kan vedta hvordan sameiet styres og utnyttes, men ikke salg, pantsetting eller kostnader som er urimelige. Hver eier har krav på at felleseiendommen holdes forsvarlig ved like, og hver eier kan i utgangspunktet kreve sameiet oppløst med rimelig varsel.

Dette hjelper deg på to måter. Du vet at ikke alle vedtak binder deg, og du vet at det finnes en utvei hvis samarbeidet går helt i stykker. Men reglene fjerner ikke selgerens plikt til å opplyse. Har selgeren sittet på kjennskap til et vedtak som fikk store følger for økonomien din, er det selve mangelen, ikke hvordan sameiet formelt er organisert.

Slik gikk det for Elise

Elise kjøpte en fjerdedel av en hytte sammen med tre andre eiere. Salgsoppgaven fortalte at sameiet fungerte godt, og at de delte utgiftene likt. Tre måneder etter overtakelsen fikk hun en innkalling til møte. Sameiet skulle vedta en stor utbedring av felles avløp, og hun ble bedt om å dekke sin del.

Elise ringte de andre eierne og fikk vite at utbedringen hadde vært diskutert i over et år. Selgeren hadde sittet i møtene. Elise sikret protokollene og e-poster mellom eierne, og sendte selgeren en skriftlig reklamasjon der hun forklarte hva hun hadde funnet, og at hun mente selgeren burde ha fortalt om planen før salget.

Selgeren svarte først at dette var «vanlig drift». Elise viste da til at salgsoppgaven beskrev sameiet som uten større planlagte utgifter, og at protokollen viste at selgeren kjente til saken. Han gikk etter hvert med på et prisavslag som tilsvarte omtrent hennes andel av utgiften.

Hva selgeren kan si, og hva du kan svare

Selgeren vil ofte peke på at hytta ble solgt «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning (§ 3-9). Selv uten dem blir det en mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra prisen.

Selgeren kan også svare at du kjente til problemet. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese (§ 3-10). Derfor bør du lese gjennom vedtekter, protokoller og eventuelle regnskap før du kjøper, og ta vare på det du fikk utlevert. Selgerens opplysningsplikt består likevel selv om du har undersøkt selv.

Selgeren kan si at han ikke kjente til problemet. Da er det du som må sannsynliggjøre at han visste eller burde ha visst. Protokoller, e-poster og meldinger fra andre eiere er gode bevis, fordi de viser datoer og hvem som deltok.

Slik går du frem

Skriv ned hva du har oppdaget, og når du fikk vite det. Be sameiets styre eller de andre eierne om protokoller, regnskap og vedtak, og ta vare på svarene. Send deretter en skriftlig reklamasjon til selgeren så snart du har oversikt. Legg ved det du har av dokumentasjon.

Reklamasjonen bør si hva feilen er, hva du krever (som regel prisavslag eller erstatning), og hvorfor du mener selgeren burde ha sagt fra. Detaljene om hva du kan kreve og når du må melde fra, står i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Er det tomten og ikke sameiet som har feil, gjelder litt andre spørsmål, og de tar artikkelen om feil og skjulte problemer på tomten for seg.

Vil du forstå bedre hva det egentlig betyr å eie en andel, kan du lese hva det betyr å eie en andel. Ble hytta fuktig eller muggen første vinter, er det en egen sak som du finner i artikkelen om fukt og mugg etter første vinter.

Kort oppsummert

• Avhendingslova gjelder når du kjøper en andel i et hyttesameie, og sameieandelen regnes som en del av det du har kjøpt.
• Skjulte problemer i hyttesameiet er en mangel når selgeren visste om dem og ikke sa fra, eller når andelen ikke svarer til opplysningene i salgsoppgaven.
• Sikre protokoller, e-poster og regnskap tidlig, fordi det er du som må sannsynliggjøre mangelen.
• Et generelt «som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren når du er forbruker.
• Send skriftlig reklamasjon til selgeren så snart du har oversikt over problemene i hyttesameiet.