Kan megleren kjøpe boligen du selger?
Nei, megleren kan ikke kjøpe boligen du selger. Loven forbyr ansatte og eiere i meglerforetaket som deltar i den daglige driften, å kjøpe eiendom foretaket har eller har hatt i oppdrag å formidle. Forbudet gjelder også ektefelle, samboer, mindreårige barn og selskaper de kontrollerer. Vil megler kjøpe selv, må det skje utenfor foretakets oppdrag, og da kan ikke foretaket formidle handelen.
Noah har hatt visning på leiligheten sin. Etterpå sier megleren at hun selv er interessert, og spør om hun kan legge inn et bud. Noah synes det høres greit ut, men lurer på om det er lov.
Forbudet mot at megler kjøper selv
Eiendomsmeglingsloven har et eget forbud mot egenhandel (handel der megleren selv er part). Ansatte i et meglerforetak, og eiere og tillitsvalgte som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke kjøpe eiendom som virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle (eiendomsmeglingsloven § 5-3, første ledd). De kan heller ikke selge sin egen eiendom gjennom virksomheten.
Forbudet gjelder også de nærmeste (eiendomsmeglingsloven § 5-3, andre ledd):
- ektefelle og samboer,
- mindreårige barn, også samboerens mindreårige barn som bor sammen med dem,
- selskaper der disse personene alene eller sammen har bestemmende innflytelse.
Forbudet omfatter altså ikke bare den ansvarlige megleren på oppdraget ditt. Også en kollega på samme kontor, eller ektefellen til daglig leder, er avskåret fra å kjøpe.
Hvorfor loven er så streng
Megleren skal ivareta både selgers og kjøpers interesser og ikke opptre på en måte som kan svekke tilliten til hennes integritet og uavhengighet (eiendomsmeglingsloven § 6-3, første ledd). En megler som selv byr på boligen, kan ikke samtidig gi deg uhildede råd om budet. Hun vet hva de andre budgiverne har tilbudt, hun kjenner fristene, og hun har satt prisantydningen.
Risikoen er at boligen selges for lavt, eller at andre interessenter skremmes bort. Derfor har loven valgt et klart forbud i stedet for en vurdering av om handelen var rimelig i det enkelte tilfellet. Et bud fra megleren er ikke lov selv om det er det høyeste budet.
Foretaket kan heller ikke formidle bud
Foretaket kan ikke formidle bud fra personer som er omfattet av forbudet, og kan heller ikke på annen måte være mellommann når de er part (eiendomsmeglingsloven § 5-3, tredje ledd). I tillegg kan foretaket ikke ta imot oppdrag fra ansatte eller deres nære familie, heller ikke foreldre, søsken og voksne barn (eiendomsmeglingsloven § 5-3, femte ledd).
Forbudet gjelder ikke ansatte i andre filialer av foretaket enn den som har oppdraget ditt, eller ansatte i filialer som bare tar seg av oppgjør (eiendomsmeglingsloven § 5-3, sjette ledd). En ansatt ved et kontor i en annen by kan altså i utgangspunktet by. Megleren som har oppdraget ditt, kan det ikke.
Når megleren har en annen interesse i handelen
Det kan finnes bindinger som ikke rammes av selve forbudet. Megleren kan ha en bror som vil kjøpe, eller være venn med en budgiver. Når en person som er omfattet av forbudet, har eller får en personlig eller økonomisk interesse i handelen, skal partene straks få beskjed (eiendomsmeglingsloven § 5-3, sjuende ledd).
Brorens bud kan altså formidles, men du skal vite om båndet. Da kan du vurdere om du stoler på at megleren håndterer budrunden nøytralt, og du kan be om at en annen megler i foretaket tar over budrunden. Bytte av ansvarlig megler skal gis skriftlig til deg (eiendomsmeglingsloven § 6-4, fjerde ledd).
Kan megler kjøpe selv utenfor oppdraget?
Forbudet gjelder eiendom virksomheten har eller har hatt i oppdrag å formidle. Selger du boligen privat uten megler, eller gjennom et annet meglerforetak, rammes en megler som kjøper ikke av § 5-3. Megleren er da en vanlig kjøper.
Avslutter du oppdraget og selger direkte til megleren etterpå, er boligen fortsatt en eiendom virksomheten har hatt i oppdrag å formidle. Det er derfor ingen lovlig vei rundt forbudet å si opp oppdraget og selge til megleren privat.
Hva du gjør hvis megleren vil by
Si nei, og be megleren bekrefte at budet ikke blir lagt inn. En megler som foreslår dette, har misforstått sine egne plikter. Det sier noe om hvordan resten av salget vil bli håndtert.
Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på forbudet (eiendomsmeglingsloven § 8-9). Har bruddet påført deg et tap, kan du kreve vederlaget satt ned eller falle bort hvis det er en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Hva du ellers kan kreve, står i erstatning fra megleren som selger.
Er tilliten borte, kan du si opp oppdraget uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5, andre ledd). Hva det koster, står i hva koster det å bytte megler.
Noah takket nei. Megleren forklarte at hun ikke hadde tenkt over regelen, og budrunden gikk videre uten henne.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke selv kjøpe en bolig foretaket har eller har hatt i oppdrag å formidle.
- Forbudet gjelder også ektefelle, samboer, mindreårige barn og selskaper de kontrollerer.
- Foretaket kan heller ikke formidle bud fra disse personene.
- Har megleren en annen personlig interesse i handelen, skal du få beskjed straks.
- Å si opp oppdraget og selge privat til megleren er ingen lovlig vei rundt forbudet.