Kan jeg kreve erstatning for tapt utsikt når naboen bygger nytt?
Du kan kreve erstatning for tapt utsikt bare hvis naboens nybygg bryter naboloven eller en tinglyst servitutt. Etter naboloven § 9 må den ansvarlige erstatte økonomisk tap som skyldes brudd på §§ 2 til 5, også uten skyld. Et lovlig nybygg som du måtte regne med, gir sjelden krav. Erstatningen er verdifallet på eiendommen din, og du bør si fra tidlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet: tapt utsikt gir ikke erstatning i seg selv
Mange tror at en nabo som bygger og tar bort utsikten, automatisk må betale for tapet. Slik er det ikke. Du har ikke noe krav på utsikt over andres tomt, og et nybygg som naboen har rett til å oppføre, utløser derfor som hovedregel ikke erstatning. Kravet om erstatning forutsetter at naboen har brutt en regel som beskytter deg. De viktigste er naboloven og en eventuell tinglyst servitutt.
Dette er forskjellen mellom å ha tapt noe og å ha krav på erstatning for det. Lovlig bygging alene gir sjelden krav.
Erstatning etter naboloven § 9
Naboloven § 9 gir erstatning for det økonomiske tapet noen lider av skade eller ulempe i strid med noen av bestemmelsene i §§ 2 til 5. Den som er ansvarlig, må betale enten han selv eller noen han svarer for har vært uaktsom eller ikke. Det betyr at du ikke trenger å bevise at naboen gjorde noe galt med vilje eller av slurv. Det er nok at tiltaket er i strid med loven og at du har lidd et økonomisk tap.
Vilkårene er dermed to. For det første må tiltaket være i strid med § 2 (urimelig eller unødvendig skade eller ulempe), § 3 (trær for nær), § 4 (takdrypp, snøras, vinduer nær grensen) eller § 5 (sikring ved graving og sprenging). For det andre må du ha et økonomisk tap. For tapt utsikt er tapet som regel verdifallet på eiendommen din, altså hva den er mindre verd uten utsikten.
Paragrafen sier også at den ansvarliges erstatningsansvar kan lempes etter skadeserstatningsloven § 5-2, og at det skal tas hensyn til om eiendommen tåler særlig lite. Skadeserstatningsloven § 5-2 lar retten lempe ansvaret når det virker urimelig tyngende for den ansvarlige, blant annet etter skadens størrelse, den ansvarliges økonomi og forsikringer.
Hvorfor et lovlig nybygg sjelden holder
Loven forbyr det som er urimelig eller unødvendig. Etter § 2 skal det legges vekt på om ulempen er å vente etter forholdene på stedet, og om den er verre enn det som følger av vanlig bruk av slike eiendommer. Et vanlig bolighus på en tomt som planen avsetter til bolig, er å vente. Da er ikke tapet av utsikten et brudd på § 2, og da gir som regel ikke § 9 erstatning.
Unntaket er at noe som er vanlig og å vente, likevel kan være urimelig hvis det gir en vesentlig forverring som bare eller særlig rammer en avgrenset krets. Det er et snevert unntak. Du må kunne vise at nybygget er noe mer enn et vanlig hus, for eksempel høyere, lengre eller nærmere enn det området tilsier, eller at du rammes langt hardere enn andre.
Kommunens byggetillatelse gjør ikke at du mister retten. Etter plan- og bygningsloven § 21-6 innebærer en tillatelse ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Men en tillatelse i tråd med en plan viser hva som er vanlig og å vente, og det trekker normalt mot at du må tåle det.
Når erstatningen står sterkest
Det er tre situasjoner der et krav har bedre utsikter til å føre frem. Den ene er brudd på en tinglyst utsiktsservitutt. Da er bruddet klart, og du trenger ikke vise at bygget er urimelig. Servitutten er en avtale, og § 9 sier at paragrafen ikke tar fra deg erstatningsrett du har etter andre regler, så du kan også bygge kravet på alminnelige erstatningsregler. Den andre er et tiltak som bryter byggereglene, for eksempel plassering nærmere nabogrensen enn tillatt uten at du har samtykket. Da vil det ofte også være urimelig mot deg. Den tredje er trær som står nærmere enn en tredjedel av høyden og er til skade eller særlig ulempe, jf. § 3.
nybygg som skjuler fjorden
Bente eier en bolig verdt 4,6 millioner kroner. Naboen Håvard river sitt gamle hus og bygger et nytt, tre meter høyere enn det gamle. Utsikten mot fjorden er borte. En verdivurdering viser at boligen er verdt 4,1 millioner uten utsikt.
Bente undersøker grunnboken og finner ingen servitutt. Hun sjekker så kommunens godkjente tegninger, og finner at huset er satt opp 2 meter nærmere grensen enn tillatelsen og planen åpner for. Dermed har hun grunnlag for å hevde at tiltaket er ulovlig og urimelig, og kan kreve retting etter § 10. Hun kan også kreve erstatning for verdifallet på 500 000 kroner etter § 9. Hvis bygget hadde fulgt tillatelsen og planen, og vært omtrent like stort som det gamle, hadde hun trolig ikke hatt noe krav.
Slik går du frem
Sørg for å si fra tidlig. Etter § 9 kan kravet falle bort eller settes ned hvis du etter god naboskikk burde ha sagt fra tidligere. Er byggingen ikke satt i gang, kan du i tillegg kreve naboskjønn etter § 7 senest 4 uker etter varselet om tiltaket. Når skjønn er krevd, kan tiltaket ikke settes i gang uten særskilt samtykke fra skjønnet før saken er avgjort.
Skaff en uavhengig verdivurdering av boligen før og etter, og ta bilder av utsikten før tiltaket. Husk at den alminnelige foreldelsesfristen for krav er 3 år, jf. foreldelsesloven § 2, så ikke vent for lenge. Gjelder tvisten et tiltak som er gjort ferdig, kan du ta saken til forliksrådet eller domstolene.
Les mer om det du kan kreve i artikkelen om hva du kan kreve når naboen bryter naboloven og i paragrafen om erstatning.
Kort oppsummert
- Tapt utsikt gir ikke erstatning i seg selv. Du trenger et brudd på naboloven eller en tinglyst servitutt.
- Etter naboloven § 9 må den ansvarlige erstatte økonomisk tap av brudd på §§ 2 til 5, også uten skyld.
- Erstatningen for tapt utsikt er som regel verdifallet på eiendommen. Den kan lempes etter skadeserstatningsloven § 5-2.
- Et lovlig nybygg som du måtte regne med, gir sjelden krav. Brudd på en servitutt eller på byggereglene styrker saken.
- Si fra tidlig, krev eventuelt naboskjønn innen 4 uker etter varselet, og dokumenter verdien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.