Jordsameie og felles utmark: slik fungerer eierskapet

Hva et jordsameie med felles utmark er

I matrikkellova § 5 er jordsameie definert som grunnareal som ligger i sameie mellom flere grunneiendommer, der sameiepartene inngår i grunneiendommene. Parten er altså knyttet til gården. Den som eier gården, har gården sin andel i utmarka, og den som kjøper eller arver gården, får andelen med på lasset.

Typiske eksempler er en fjellteig, et skogområde eller et beite som aldri ble delt da gårdene ble skilt fra hverandre. Mange slike områder har vært felles i generasjoner, og bruken har gjerne vært styrt av vane mer enn av papirer.

Reglene om hvem som bestemmer og hvordan kostnader deles, står i sameigelova. Den gjelder der to eller flere eier noe sammen slik at retten deres er regnet i deler (§ 1). Loven gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. En gammel avtale, en vedtekt eller en dom i jordskifteretten kan derfor gå foran lovens vanlige regler.

Bygdeallmenninger og statsallmenninger er noe annet enn jordsameier. Bygdeallmenninger har sin egen lov, bygdeallmenningsloven, og denne artikkelen handler bare om jordsameier mellom gårder.

Hvor stor andel hver gård har

Sameigelova § 2 sier at sameierne regnes for å ha like store andeler når det ikke finnes grunnlag for noe annet. Ligger partene til hver sin registrerte eiendom og forholdstallet ikke er kjent, regnes de etter skatteskylden (den skatten eiendommen var pålagt) som hver gård hadde da sameiet oppstod. Er den ukjent, brukes skylden som gjaldt fram til loven 17. desember 1836.

I praksis betyr det at andelene i et gammelt jordsameie ofte følger gamle skyldtall og ikke arealet eller størrelsen på gården i dag. En stor gård kan ha en liten andel, og omvendt. Gamle skylddelinger er et vanlig utgangspunkt når tallene skal finnes. Les gjerne om gamle skylddelinger og grenser.

Hvem bestemmer i utmarka

Utgangspunktet er at hver sameier har rett til å bruke grunnen til det den er ment for eller vanlig brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene (§ 3). Du kan likevel ikke bruke mer enn andelen din tilsier, og du kan ikke bruke grunnen på en måte som er unødvendig eller urimelig til ulempe for de andre.

Felles styring og utnytting avgjøres av et flertall (§ 4). Flertallet er de som eier mer enn halvparten. Halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer imot. Står det halvt mot halvt, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 7). Det er andelen som teller, så eieren av en gård med 50 prosent har like mye stemmevekt som tre gårder med til sammen 50 prosent.

Flertallet kan vedta hvordan skogen skal drives, hvilke veier som skal vedlikeholdes og om deler av utnyttingen skal leies bort for en kortere periode. Det er også grenser. Vedtaket må ikke stride mot loven, ikke føre til urimelig kostnad og ikke gjøre grunnen om til noe annet enn den er ment for. Flertallet kan heller ikke vedta å selge hele grunnen, pantsette den eller leie bort noe i mer enn ti år. Slike vedtak krever at alle er med.

Vil flertallet ha et styre, må det først fastsettes skriftlige vedtekter (§ 6). Blir sameierne ikke enige om vedtektene, kan flertallet vedta dem, men da må tingretten godkjenne dem.

Kostnader og inntekter

Skatter, avgifter og lignende faste utgifter på grunnen deles etter andel (§ 9). Det samme gjelder vanlige utgifter som alle får omtrent like stor nytte av. Kostnader som går utenom dette, fordeles etter hvor mye den enkelte har nytte av. Inntekter, for eksempel fra tømmersalg, deles etter andel.

En sameier kan på egen hånd gjøre det som trengs for å berge grunnen fra skade, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og særlig kostnad (§ 8). Han kan regne seg en rimelig lønn for arbeidet og få dekket nødvendige utlegg.

Når gården selges eller arves

Andelen følger gården. Selges gården, går andelen med, og kjøperen blir ny sameier med de rettighetene og pliktene som hører til. Du kan ikke selge andelen alene til en utenforstående (§ 10), og de andre sameierne har ikke forkjøpsrett når andelen selges sammen med eiendommen (§ 11). Den som selger en gård med andel i et jordsameie, bør gi kjøperen opplysninger om vedtekter, gjeldende bruksregler og eventuelle utestående kostnader. Ved arv er det likedan: den som overtar gården, overtar andelen.

Derfor er det lurt å ha andelen, vedtektene og viktige vedtak samlet skriftlig. Det som aldri er skrevet ned, blir lett til tvist når en ny eier kommer inn.

Hva som er annerledes for jordsameier

Sameigelova har flere regler som er skrevet for sameier mellom personer, og som ikke passer når partene er gårder. Derfor setter loven selv av unntak for sameier mellom bruk eller for andeler som hører til fast eiendom:

• En andel som ligger til fast eiendom, kan ikke selges alene. Den må selges sammen med eiendommen eller en tilsvarende del av den (§ 10).
• Forkjøpsrett ved salg gjelder ikke når andelen selges sammen med eiendommen (§ 11).
• En sameier som misbruker rådigheten over lengre tid, kan ikke tvinges til å løse ut andelen sin når den ligger til fast eiendom (§ 13).
• Reglene om at en sameier kan kreve utnyttingen delt og kreve sameiet oppløst, gjelder ikke grunn som ligger i sameie mellom bruk (§§ 14 og 15).

Den som vil dele opp eller endre et jordsameie, må derfor bruke jordskifteretten. Retten kan løse opp sameige og sambruk mellom eiendommer helt eller delvis (jordskiftelova § 3-6), skape nytt sameige (§ 3-5) og gi regler om sambruk, en bruksordning, blant annet om hvordan et område kan brukes (§ 3-8). Retten kan også fastsette innholdet i rettigheter og eiendomsforhold i et område med sambruk, og ved registrering av et uregistrert jordsameie (§ 4-1). Les mer om bruksordning i jordskifteretten og om hvordan retten kan omfordele areal.

Kort oppsummert

• Et jordsameie med felles utmark eies av gårder, og andelen følger gården.
• Andelene regnes som hovedregel etter gammel skatteskyld, og er den ukjent, er sameierne like store (sameigelova § 2).
• Et flertall regnet etter andel bestemmer over vanlig bruk, men kan ikke vedta å selge hele grunnen, pantsette den eller leie den bort i mer enn ti år.
• Utgifter og inntekter deles etter andel, mens spesielle kostnader deles etter nytte.
• Vil du dele opp eller endre sameiet, er jordskifteretten og ikke sameigelovas oppløsningsregel veien å gå.