Hytta har ikke innlagt vann. Hva kan jeg forvente av selger?
At hytta ikke har innlagt vann, er ikke en mangel i seg selv. Du kan ikke kreve at selgeren oppgraderer, og du kan ikke vente mer enn det som er vanlig for en hytte av denne typen og alderen. Selgeren må derimot gi riktige opplysninger om hvordan vannet faktisk skaffes, og han må si fra om det han vet og du hadde grunn til å få vite. Står det noe annet i annonsen enn det som viser seg å være tilfellet, kan det være en mangel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du kan forvente av en hytte uten innlagt vann
Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har en eiendom en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Mange hytter har aldri hatt innlagt vann. Å bære vann fra bekk eller brønn og bruke utedo er en vanlig standard for enkle hytter, særlig eldre. Du kan da ikke forvente at hytta har vann i kranen, og manglende innlagt vann er ikke en mangel.
Selgeren har heller ingen plikt til å oppgradere hytta før salget. Du kjøper den slik den er, så langt den svarer til det som er opplyst og til det du hadde grunn til å vente.
Prisen spiller en rolle. Eiendommen har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9 første ledd). Betaler du en pris som er vanlig for en hytte med vann og avløp, og får en uten, er det et poeng. Betaler du en lav pris for en enkel hytte, er det motsatt.
Hva selgeren må opplyse om
Selv om hytta ikke har innlagt vann, må selgeren si fra om det du hadde grunn til å regne med å få vite. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kan antas å ha påvirket avtalen (§ 3-7). Om vannforsyningen er det særlig fire ting:
- hvor vannet kommer fra: egen brønn, felles brønn, bekk, vannverk eller tank
- om vannet er drikkbart og om det er målt, og om kilden tørker ut i perioder
- hvem som eier og drifter anlegget, og hva du må betale
- om hytta har rett til å ta vann eller føre en ledning over annen grunn, og om retten er tinglyst
Etter § 3-8 er det også en mangel hvis hytta ikke svarer til opplysninger i annonsen eller salgsoppgaven. «Hytte med vann» eller «tilgang til godkjent drikkevann» er opplysninger selgeren svarer for. Gjelder annonsen en hytte «uten innlagt vann, vann hentes fra bekk», har du fått opplysningen, og du kan ikke klage på det etterpå (§ 3-10).
Vil du legge inn vann senere?
Tenker du å legge inn vann, bør du sjekke det før du kjøper. Det er ikke sikkert at det går.
Plan- og bygningsloven stiller krav til både vann og avløp. En bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold for mennesker uten forsvarlig adgang til hygienisk betryggende og tilstrekkelig drikkevann, og rett til å føre vannledning over annens grunn skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (§ 27-1). Går det en offentlig vannledning over eiendommen eller i veg som støter til den, skal bygningen knyttes til ledningen, med mindre kommunen vurderer det som uforholdsmessig kostbart. Dette gjelder også eksisterende byggverk.
Innlagt vann gir avløp, og avløpet må sikres i samsvar med forurensningsloven (§ 27-2). Å sette inn vannklosett, dusj og kjøkkenvask kan kreve søknad til kommunen. Hører hytta til et felles anlegg, kan eieren kreve at du betaler for nødvendige utvidelser og refusjon for opprinnelige kostnader (§ 27-3). Ring kommunen og spør før du byr.
Når manglende vann likevel kan være en mangel
Selv om det er greit at hytta ikke har innlagt vann, kan det være en mangel i disse situasjonene:
- Annonsen eller salgsoppgaven påstår noe annet enn virkeligheten, for eksempel «vann fra felles brønn» når brønnen er tom store deler av året.
- Selgeren visste at brønnen er forurenset eller tørker ut, og sa ingenting.
- Selgeren visste at du ville bruke hytta hele året, og vannforsyningen ikke dekker det (§ 3-2 annet ledd), forutsatt at du bygget på selgerens sakkunnskap.
- Hytta er i vesentlig dårligere stand enn prisen skulle tilsi (§ 3-9).
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Skriv til selgeren og beskriv hva som er galt, og hva du krever. Prisavslag settes i utgangspunktet til kostnaden ved å rette mangelen.
Torunn og vannet fra brønnen
Torunn og Elias Haugen kjøper en hytte for 1 280 000 kroner. Annonsen sier «vann fra felles brønn». Første sommer er brønnen tom i juli, og de får vite at den har gått tom hver sommer de siste ni årene. Andelseierne har en avtale om å hente vann på tank.
Selgeren satt i styret i brønnlaget og kjente til problemet. Torunn mener hun burde ha fått vite det, og at annonsen ga et feilaktig bilde. Hun reklamerer skriftlig tre uker etter at hun oppdaget problemet. Hun krever prisavslag tilsvarende kostnaden ved å bore egen brønn, som hun har fått et tilbud på: 90 000 kroner. De første 10 000 kronene må hun dekke selv (§ 3-1 fjerde ledd), så kravet blir 80 000 kroner.
Hadde annonsen vært «enkel hytte uten innlagt vann, vann hentes fra bekk», og hadde prisen vært lav, ville hun ikke hatt noe krav. Da hadde hun fått opplysningene og kunne ikke senere klage på dem. Forskjellen ligger i hva som ble sagt før kjøpet, ikke i at vannet manglet.
Kort oppsummert
- En hytte uten innlagt vann har ikke en mangel av den grunn. Du kan forvente standard ut fra type, alder og pris.
- Selgeren må opplyse om hvordan vannet skaffes, og det han vet og du hadde grunn til å få vite.
- En hytte uten innlagt vann kan likevel ha en mangel hvis annonsen sier noe annet, eller selgeren tiet om noe han kjente.
- Skal du legge inn vann, sjekk med kommunen først. Vann og avløp krever tillatelse og kan kreve tilknytning til felles anlegg.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid hvis du mener det foreligger en mangel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.